全台十大房貸熱區出爐！房價下修壓力最大的地方是哪裡？
M傳媒房產中心
聯徵中心公布最新數據，全台房貸授信餘額最高的十大行政區出爐。
這份榜單不只告訴我們哪裡房貸借得多，更透露了未來房價下修壓力最大的地方在哪裡。
M編用數據幫大家拆解，這些房貸熱區在房市修正潮中，誰最可能面臨「房價下修」的考驗。
【十大房貸熱區：這些地方房貸最集中】
根據聯徵中心到2025年底的統計，全台房貸授信餘額最高的十大行政區如下：
桃園市桃園區：3,547億（49,081件）
新北市板橋區：3,517億
台中市北屯區：3,039億
桃園市中壢區：2,994億（46,688件）
新北市新莊區：2,876億
新竹縣竹北市：2,787億
新北市中和區：2,377億
新北市三重區：2,278億
新竹市：2,255億
新北市新店區：2,171億
從區域分布來看，這些房貸熱區集中在雙北、桃園、台中以及新竹科技產業帶，顯示人口成長、產業發展與交通建設仍是支撐房市需求的重要因素。
【為什麼房貸熱區會有下修壓力？】
中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前十大房貸熱區的平均授信餘額（即每件房貸尚未清償的金額）普遍在700到1000萬之間。
如果未來房價出現明顯修正，部分高成數貸款購屋族可能面臨資產價值下滑的壓力，甚至出現貸款金額接近或高於房價的情況。
屋比房屋總經理葉國華提醒，近年房貸年期普遍拉長到30年、40年，代表整體市場對利率變動更加敏感。一旦利率上升或經濟景氣轉弱，高房貸負擔區域的家庭財務壓力可能同步增加。
【這三類區域，房價下修壓力最大】
1. 新興重劃區：供給過剩是硬傷
從十大房貸熱區的結構來看，不少區域與近年大型重劃區密切相關。例如台中「北屯區」受十四期重劃區、水湳經貿園區、機捷特區等發展帶動，房貸餘額突破3,000億元。
這類區域在景氣上升時往往成為房價領漲區，但在市場修正時，價格波動幅度也可能相對明顯。尤其若新案供給量較大，一旦買氣轉弱，市場修正速度往往會比成熟生活圈更快。
根據住展雜誌統計，2023至2025年間新屋開工量約38萬戶，推估2026至2028年將出現約32至36萬戶的新屋完工交屋潮，對房價形成下行壓力。整體剛需強勁的地區，房價預估年跌幅約3至5％；供給量大的區域則可能下修5至7％。
2. 蛋殼區：可能出現「鑑價斷層」
品嘉建設董事長胡偉良提出警告，近3年預售屋大量推案，再加上新青安刺激，市郊未成熟、中南部題材炒作的重劃區（蛋殼區），隨著限貸令上路、買氣降溫、銀行審核轉保守，可能在2026年出現銀行估價跟不上交易價的窘境。
他舉例計算，原本每坪單價50萬的預售屋，可貸8成（每坪40萬）。若交屋時銀行鑑價下修至每坪40萬，同樣貸8成，每坪就剩下32萬，每坪出現8萬元的資金缺口。以權狀30坪的房子計算，買方在交屋瞬間必須額外掏出240萬元的現金。蛋殼區推案暴增的重劃區，因買盤退燒，會是2026年去化壓力最大的區域。
3. 中南部供給過剩區：修正速度更快
根據住展雜誌分析，區域表現呈現分化，雙北因基期高、過去漲幅相對溫和，價格相對抗跌；桃園、新竹跌幅居中；中南部則因前幾年預售推案量大、轉售競爭加劇，成為修正壓力較大的區域。
【329檔期大減3成，建商推案信心潰堤】
最新的329檔期數據，更證實了房市降溫的趨勢。根據591新建案統計，六都及新竹地區今年329檔期總銷金額合計約5,512億元，與去年同期相比大幅蒸發2,700多億，年減幅33%，為2018年以來最大減幅。
591新建案分析，今年無論是政策面、需求面、資金面、信心面，所面臨的壓力都較去年有過之而無不及。過去扮演領頭羊的雙北地區雙雙陷入量縮，台中市總銷約884億，為統計之後首度跌破千億大關，也寫下歷史新低。
【M編：房貸不是問題，供給才是關鍵】
M編幫大家整理幾個重點：
第一，房貸熱區本身不是問題。 這些地方本來就人口多、交易多，房貸餘額高是正常現象。
第二，真正的風險在「供給過剩+買氣降溫」的區域。 尤其是新興重劃區、蛋殼區、中南部推案量大的地方，未來房價修正壓力最大。
第三，交屋潮是關鍵變數。 2026到2028年將出現約32至36萬戶的新屋完工交屋潮，如果屆時買氣沒有回溫，價格修正將難以避免。
第四，銀行鑑價趨保守，購屋族要有資金缺口的心理準備。 蛋殼區可能出現每坪8萬元以上的鑑價落差，相當於30坪房子要多準備240萬現金。
M編想說，買房子要看的是自己扛不扛得住，不是看區域總額高不高。
如果你打算在房貸熱區買房，特別是那些推案量大的新興重劃區，記得算清楚自己的財務底線，預留足夠的資金彈性。
你住的地方有上榜嗎？覺得房價會跌還是會撐住？留言告訴M編！
