現在到底該不該進場？阿明：先摸清你是哪種買家
文／賣厝阿明知識+
之前我們聊到，現在房市沒有全面翻轉，只有市場開始分層，蛋黃、蛋白、蛋殼各玩各的。但讀者最想問的還是那句：「所以現在到底能不能買？」
這篇帶你對號入座，看清楚你該不該出手。
先說結論：沒有標準答案，只有適不適合
如果有人跟你說「現在絕對是買房時機」或「現在絕對不能買」，這種人不是賣房子的，就是根本不懂市場。真相是，該不該進場，取決於你是誰、你看哪裡、你的錢從哪裡來。
下面三種買家，自己對號入座。
第一種：剛需自住客
如果你是結婚、生小孩、工作穩定，不買房就活不下去的那種，答案很簡單：隨時都是你的進場時機。理由很現實，自住客看的是需求不是波段。你要的是穩定的生活，不是抄底賺價差。房價漲了你不會賣、房價跌了你還是得住，短期波動跟你沒太大關係。
但這不表示你可以閉著眼睛亂買。自住客進場前有三件事要做足。
第一，算清楚你的還款能力。現在利率雖然還在相對低檔，但房貸一背就是二三十年。收入穩不穩定、每月能扛多少，這些要先算清楚，不要被銀行鑑價沖昏頭。
第二，鎖定你能負擔的區域。蛋黃買不起就看蛋白，蛋白太硬就看蛋殼。但要記得，蛋殼區機能差、轉手難，自住客買蛋殼要有住很久的心理準備，不要想著三年後輕鬆換屋。
第三，該砍的價還是要砍。現在不是2022年那種賣方說了算的時代，議價空間確實比前兩年大。禮貌出價、合理砍價，能省幾十萬下來，都是你以後裝潢買家電的本錢。
第二種：換屋族
想小換大、舊換新、蛋白換蛋黃的換屋族，現在反而是個值得留意的時間點。以前要賣到天價才甘願的屋主，現在有些人開始願意讓步。對換屋族來說，你的優勢是有屋在手，不是無殼蝸牛急著進場，談判底氣相對足。
但換屋族最大的陷阱是貪心。你想等自己的舊房子賣到最高點，又想等新房子的價格跌到最低點，這種賣高買低的神操作，連專業投資客都不一定次次抓得到。與其兩頭都想贏，不如抓一頭就好，先確保新房買在合理價位，舊房賣得掉就好，不要為了多賺幾十萬卡住整個換屋節奏。
策略上，先買後賣還是先賣後買？沒有一定。但如果你的資金比較緊，先賣再買能讓你手上多一筆現金，進場談判時底氣更足，也不用同時背兩份房貸壓力。
第三種：投資客
如果你是投資客，想買來出租或賺價差，現在要聽實話嗎？現在不是隨便買都能賺的時代了。2021、2022那時候，資金行情一來，蛋殼都當蛋黃在賣，買什麼賺什麼。但現在資金收緊、政策打炒房、市場觀望，買錯產品、挑錯地段，被套牢的機率比你想像中高很多。
投資客現在進場，三件事要注意。
第一，租金投報率要算清楚。房價漲不動的時候，租金就是你唯一的保護傘。不要只看房價會不會漲，先問自己，這間房子租不租得出去、能租多少，扣掉利息、稅金、維修成本後，到底賺不賺。
第二，避開供給量過大的重劃區。有些蛋殼區建案量體大得嚇人，一遇市場反轉，投資客拋售、建商降價，價格跌得比誰都快。買這種案子，心臟要很大顆。
第三，政策風險不能忽視。央行信用管制、房地合一稅、囤房稅，這些政策招招針對投資客。進場前先去翻翻最新法規，不要買了才發現自己被鎖死。
一句話總結
自住客，算好錢、看準區域就出手，不要妄想抄底。換屋族，掌握節奏、別兩頭貪心，現在是好機會。投資客，收手不丟臉，進場要精算，別跟政策對賭。
換你來對號入座，順便嗆我兩句
你是那種管他市場怎麼走，老婆說要買就得買的剛需族？還是每天都在算舊房子能賣多少、新房子能砍多少的換屋族？還你是明知道現在不好賺，但手癢還是想進場的投資客？
你現在是哪一派？你覺得現在該不該進場？有沒有人最近剛買房或剛賣房，想來分享一下真實市況，打臉阿明也沒關係。
覺得這篇有幫到你，分享給那個正在煩惱要不要買房的朋友。覺得阿明講得不夠接地氣，留言開嗆，我們樓下見。
