七都議價空間破2成 自住客進場黃金期到來
央行第七波信用管制與銀行限貸措施已對房市產生實質影響，最新數據顯示，2025年1至4月七都成屋市場平均議價空間明顯擴大，其中新竹、台中、高雄等地區議價率更突破20%，意味著開價需打8折才能成交。這波由政策主導的市場冷卻，不僅終結了過去幾年房價只漲不跌的神話，更為自住客創造了難得的進場機會。
科技重鎮首當其衝 新竹議價空間最大
受衝擊最明顯的莫過於科技業重鎮新竹地區，今年前四月成屋平均開價43.7萬元，但成交單價僅35萬元左右，議價率高達20%。進一步分析，竹東、新豐、寶山等蛋白區受市場轉冷影響最深，開價平均下修15-20%；就連關埔重劃區這樣的蛋黃區，成交單價也從過去的70多萬下修至69-70萬元。當地房仲透露：「現在賣方價格不再硬梆梆，特別是投資客持有的物件，若不及時調整價格，根本無人問津。」
這種現象背後有兩大關鍵因素：一是銀行估價趨於保守，放款成數降低，買方自備款壓力大增；二是科技業擴張速度放緩，連帶影響從業人員的購屋意願與能力。許多早年進場的投資客，在享受完科技業帶來的房價漲幅後，現在正面臨「不降價就賣不掉」的現實，部分甚至願意讓利求現。
區域差異明顯 自住客該如何布局？
觀察七都表現，市場冷卻程度呈現明顯區域差異。雙北因剛性需求強勁，議價幅度僅約10%，房價相對有撐；反觀中南部及新竹地區，議價空間普遍較大。對於自住客而言，當前市場提供三大優勢：一是選擇增多，不少過去秒殺的好物件現在有機會仔細比較；二是議價籌碼增加，賣方讓利意願提高；三是銀行審核趨嚴，反而過濾掉部分投機買盤，市場更趨健康。
專業房產顧問建議，自住客現階段可鎖定生活機能成熟、交通便利的區段，特別是蛋黃區的優質物件，在價格適度修正後更具長期持有價值。議價時除了參考實價登錄，更應注意銀行估價與區域成交狀況，避免陷入「砍價迷思」。
危機or轉機？掌握進場節奏是關鍵
這波政策調控下的市場修正，對自住客而言無疑是難得的機會窗口。隨著賣方心態逐步軟化，市場正從「賣方說了算」轉向「買方有話語權」的新階段。然而，專家也提醒，房市景氣循環總是波動的，過度期待價格大幅下跌可能錯失良機。對於有真實需求的購屋者來說，與其猜測市場底部，不如趁此議價空間擴大時期，精挑細選符合自身需求與財務能力的物件，在別人觀望時勇敢進場，才能在這波「政策寒冬」中買到溫暖的家。
