公益出租房屋賣掉，土增稅打折？別傻了，出租一天也不行
【M傳媒房產中心】
政府推出公益出租人和社會住宅包租代管政策，鼓勵房東將閒置住宅出租給弱勢族群，還提供不少稅務優惠：
地價稅可以按自用住宅稅率2‰繳，房屋稅比照自住用稅率1.2%，每屋每月租金收入1.5萬元以下免計入綜合所得稅。
聽起來很誘人，但這不代表你賣房子時，土地增值稅也能打折。
台中市地方稅務局提醒，公益出租人或社宅房東如果出售出租中的房屋或土地，土地增值稅無法適用自用住宅優惠稅率10%。
原因很簡單：土地稅法明文規定，必須在出售前1年（一生一次）或前5年（一生一屋）內，房子沒有出租或營業行為，才能享有自用住宅稅率。
也就是說，只要房子曾經出租過，哪怕只有一天、承租人是弱勢族群，或者你被政府認定為公益出租人，土增稅就必須按一般稅率，也就是20%到40%計算。
很多房東會搞混，以為地價稅和房屋稅都按自用住宅繳，就能順便省土增稅，其實兩套規定不同，地價稅和房屋稅優惠是地方自治條例的獎勵，土地增值稅則完全依照土地稅法，兩件事不能混為一談。
如果你真的想用土增稅自用優惠，法律規定有兩道門檻：
一是「一生一次」，要求出售前1年沒有出租或營業，都市土地面積不超過300平方公尺、非都市土地不超過700平方公尺；
二是「一生一屋」，要求出售前5年沒有出租或營業，本人、配偶與未成年子女僅持有一屋，都市土地面積不超過150平方公尺、非都市土地不超過200平方公尺。
公益出租人一旦出租過，這些優惠都跟你無關。
舉個例子，如果一塊土地漲了兩倍，按自用住宅稅率10%，應納稅額可能是20萬元；
但如果按一般用地稅率計算，稅額可能是40萬到80萬元，差了2到4倍。只要出租過一天，多繳的錢就可能高達數十萬，這不是嚇唬人，而是法律明文規定。
當然，公益出租制度本身仍很有用：地價稅降到自用稅率，房屋稅降為自住稅率，租金收入一定額度內免稅，政府也不會用租金補貼資訊追稅。
前提是你長期持有，沒有短期出售計畫。
如果你已經是公益出租人，但未來有賣房打算，稅務局唯一建議的方法就是先把房子收回來，恢復「無出租」狀態，再等滿1年（一生一次）或5年（一生一屋）後再出售，才能享有自用住宅土增稅優惠。出租一天，等一年的規定，沒有例外，也沒有通融。
總結來說，公益出租人制度確實是好政策，房東省稅、弱勢族群有房住，政府增加租屋供給零成本。
但政策有邊界：地價稅、房屋稅的優惠，是獎勵你「出租給需要的人」；土地增值稅的優惠，是獎勵你「自己住在那裡」。
兩件事不能混為一談，出租過的房子賣掉，土增稅必須照法律繳，沒得打折。示意圖／google map
