情情來了｜先買新屋再賣舊屋，小心「戶籍沒遷」讓你百萬重購退稅泡湯！
文／明深地政士事務所主辦代書 嚴意情
很多換屋族都知道，賣舊屋買新屋可以適用「重購自住房地扣抵稅額」，讓房地合一稅少繳一點。但情情最近遇到好幾個客戶來諮詢，都是因為一個小細節沒注意到，結果幾十萬甚至上百萬的退稅額直接歸零。
今天就來幫大家拆解這個最容易被忽略的陷阱。
案例還原：戶籍晚了一步，98萬飛了
財政部高雄國稅局最近公布一個真實案例，看完真的讓人扼腕。
陳先生在2019年4月取得舊屋，2020年3月又買了一間新屋。但他一直到2021年2月才把戶籍遷到舊屋，然後在2021年5月出售舊屋。申報房地合一稅時，他列報減除重購抵稅額98萬元。
國稅局怎麼說？直接打槍，核定重購抵稅額0元。為什麼？關鍵在於：陳先生在2020年3月購買新屋的當下，舊屋根本沒有辦竣戶籍登記。
也就是說，雖然他主張買新屋前一直住在舊屋，但法律要的是「戶籍登記」，不是「居住事實」。少了這一關，就算你住十年都沒用。
重購抵稅的三大鐵則，缺一不可
根據所得稅法第14條之8規定，要適用重購自住房地扣抵稅額，必須同時符合三個條件：
第一，時間要在兩年內。
無論是先賣後買還是先買後賣，出售舊屋和購買新屋的移轉登記日期，必須間隔在兩年以內。
第二，新舊屋都要符合自住要件。
什麼叫自住要件？就是本人、配偶或未成年子女在「出售及購買的房屋」都要辦竣戶籍登記並實際居住，而且出售前一年內不得有出租、供營業或執行業務使用的情形。
第三，新屋取得後五年內不能亂動。
重購的新屋在五年內不能改作其他用途（出租、營業）或再行移轉，否則已經退的稅會被追回來。
先買後賣最容易踩的坑
情情要特別提醒，像陳先生這種「先買後賣」的情況，最容易踩到的坑就是「舊屋戶籍遷移的時間點」。
很多人以為「我買新屋的時候還沒要賣舊屋，戶籍不急著遷」，結果等到要賣的時候才匆匆忙忙把戶籍遷進去。問題是，國稅局看的是「新屋取得當下」，舊屋是否符合自住條件。
高雄國稅局這次的案例已經講得很清楚：陳先生在新屋取得日（2020年3月）時，舊屋還沒有本人、配偶或未成年子女設籍，因此就算後來遷了戶籍，也不符合「出售及購買之房屋辦竣戶籍登記」的要件。
換句話說，你在買新屋的那一天，舊屋就必須已經辦好戶籍登記，不能等到要賣才來補。
其他常見的NG行為
除了戶籍時間點，情情整理幾個常見的被拒案例：
NG 1：買新屋賣新屋
有人買了第二間屋，後來賣掉第二間屋，卻還持有第一間屋。這種「買新賣新」的型態，不符合換屋需求，國稅局會直接打槍。
NG 2：戶籍遷了但沒真的住
有民眾戶籍遷進去了，但水電使用度數極低，也無法證明實際居住，結果被認定不符自住事實，退稅駁回。
NG 3：五年內出租或出售
重購的新屋在五年內如果出租、營業或再賣掉，已經退的稅會被追繳回來。但如果是因為子女就學、公務派駐國外等原因遷出戶籍，經查明仍自住使用，可免追繳。
情情小提醒
重購退稅是換屋族的好幫手，但條件嚴格，一個小細節沒注意就可能損失慘重。
情情給大家三個建議：
第一，買新屋的同時，就要確認舊屋的戶籍是否已經辦好。不要等到要賣了才來遷，來不及。
第二，保留居住證明。水電費單據、繳稅證明、鄰居證明，這些都是未來如果被國稅局詢問時的自保文件。
第三，新屋入手後五年內不要亂動。出租、出售都會導致稅金被追回，如果有特殊情況，先諮詢專業人士再行動。
如果你對重購退稅還有疑問，歡迎來明深地政士事務所找情情聊聊，我幫你算清楚再決定。
