房市開年就冷！房貸利率飆17年新高、六都交易量縮，「土方之亂」還來補刀
文／M傳媒房產中心
開年以來，房市不只沒有春燕，還冷到讓人想穿羽絨衣。央行最新公布的五大銀行新承做房貸數據，直接把現實甩在大家臉上：1月新增房貸降到567.66億元，比上個月少了快68億；房貸利率直接衝上2.327％，創下2009年1月以來17年新高。同一時間，六都1月建物買賣移轉棟數也跟著掉到1.82萬棟，比上個月少了8.3％。數字會說話，房市降溫不是喊假的，是真的很冷。
房貸利率為什麼突然飆高？
央行經研處副處長葉盛指出：「利率比較低的新青安貸款跟築巢優利貸，佔比明顯下降了。」2026年1月五大銀行新承做新青安只剩240億元，在新增房貸裡佔比掉到42.36％，連續兩個月下滑。這代表新青安已經快結束了，會借的人差不多都借了。當低利貸款變少，加權平均下來的整體房貸利率自然就被拉高。這不是銀行故意漲你利息，是結構改變的必然結果。
六都交易量縮，年增率只是假象
再來看房市交易面。1月六都買賣移轉棟數加起來18,237棟，比上個月少了8.3％。其中新北最慘，月減13.8％，台中也不好看，掉了11.2％。
如果跟去年同期比，年增率竟然有28.1％？這不是很強嗎？
專家直接戳破這個數字：這是假的啦！
大家房屋企劃研究室解釋，去年春節落在1月底，工作天數少；今年1月是完整月份，基準點根本不一樣，年增高是「必然現象」。台灣房屋集團趨勢中心也說，去年底到年初的過戶流程容易受假日影響，加上去年12月交屋潮墊高基期，1月掉下來很正常。
簡單講：看起來好像有回溫，其實根本沒那麼熱。
信用管制沒鬆，買賣雙方還在互瞪
台經院產經資料庫總監劉佩真直言，1月房市數據背後代表的是多重枷鎖：
第一，央行第七波選擇性信用管制根本沒鬆綁。
央行總裁楊金龍去年底就講過，對管制效果「沒有很滿意」，不然早就放寬了。房市基調「還是緊的」，要像大象轉身，只能慢慢轉。
第二，房貸利率長期站在2％以上。
就算股市衝破三萬點，賺到錢也沒流進房市，變成「股熱房冷」的極端對比。
第三，買賣雙方對價格的看法還在各說各話。
賣方死撐不降價，買方等著撿便宜，市場就這樣卡在「有價無量」的低檔盤整。
營建業也中槍：「土方之亂」讓工程直接停擺
房市冷還不夠，營建業又來補一刀。
1月營造業景氣測驗點掉到99.92點，比去年12月少了2.54點，本來好好的增長就這樣沒了。罪魁禍首就是今年元旦上路的「營建剩餘土石方清運車輛新制」。
台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶指出，新制要求土石方清運車要裝GPS、要電子聯單申報，但合法的土資場、棄土場根本不夠用，結果全台灣到處都在停工。公共工程幾乎發不了包，運費大漲更讓整體營建成本飆高三分之一。
劉佩真分析，新制讓一堆公共工程和民間工程沒辦法如期開工，甚至直接停工，加上2025年底公共工程趕工潮結束，多數新建案還在前置作業階段，營收當然有限。
雖然國土署陸續提出配套措施，預估「土方之亂」會慢慢緩解，但1月的工程進度已經被搞到歪掉。
接下來怎麼走？劉佩真認為短期內整體交易量大概還是會躺平在低檔。
主要原因有三：房市管控政策沒什麼鬆綁、銀行對房貸還是很保守、買賣雙方對價格的看法還是差很大。
戴德梁行董事總經理顏炳立更直接，說今年房市就是「馬不奔」的一年，整個市場只有一個字，等。等價、等量、等買氣、等政策跟資金鬆綁，整體就是「房價慢慢修、量縮撐著」的盤整格局。他預估今年房價會開始修正，蛋黃區大概慢慢跌5％左右，那些前幾年炒過頭的蛋白區、蛋殼區，跌幅可能上看10％。
一句話總結：政策沒鬆、利率高漲、交易量縮、工程還卡關。新青安準備退場、信用管制繼續收緊、土方之亂還在擦屁股2026年的房市開局，注定是一場比誰氣長的耐力賽。
