在日本當房東爽賺4% vs. 在台灣等增值，哪個才是聰明錢？
文／M傳媒房產中心
這幾年，身邊朋友去日本買房的越來越多。有人說日本租金投報率高、有人說日圓便宜現在進場划算、也有人說日本房子「便宜又大碗」。但問題來了：把錢拿去日本買房，真的比在台灣買房更有利嗎？
今天不講場面話，直接用數據和制度面，幫你拆解這場「台日房市PK賽」
在開始比較之前，必須先建立一個認知：日本和台灣的房市，是兩個平行宇宙。在日本買房，是買「現金流」、賺租金；在台灣買房，是買「資本利得」、賺價差。用錯邏輯去買，下場通常很慘。
台日房市最關鍵的差異在於持有成本
台灣的持有成本極低，房屋稅加地價稅合計約市價的0.06%到0.1%，沒有強制修繕積立金，管理費長期凍漲，經濟效果接近「一次買斷」。
反觀日本，固定資產稅加都市計畫稅約市價的1.4%到1.7%，還有強制的「修繕積立金」且隨屋齡調漲，加上建物嚴格折舊，20到30年價值趨近於零。
日本住宅平均壽命約30年，這段期間的維修費用累計約400到700萬日圓，這是台灣買房不需要面對的長期負擔。
一句話總結：台灣是「一次買斷型」，日本是「終身分期付款型」。
稅制與轉售成本的差距，這是台灣人最容易踩雷的地方
台灣的房地合一稅，持有2年內賣出稅率高達45%，持有2到5年35%，持有5到10年20%，持有10年以上15%。日本的讓渡所得稅則以賣出當年的1月1日為基準判斷，持有5年以下屬於短期讓渡，所得部分課稅約39%，包含所得稅30%和住民稅9%；持有5年以上屬於長期讓渡，所得部分課稅約20%，包含所得稅15%和住民稅5%。
此外還有復興特別所得稅至2037年，以及2027年起可能適用的高所得者追加課稅。雖然日本自用住宅有3000萬日圓特別控除及輕減稅率等優惠，但必須符合居住年限等嚴格條件，不是每個人都能適用。
從投報率來看，日本租金投報率約4%到5%，高於台灣的1.5%到2%
東京23區平均租金屢創歷史新高，整體入住率維持在96%以上，但日本房子的特性是「只漲租金、不漲房價」。東京不動產投資顧問廖惠萍直言，在日本買房是為了賺穩定的現金流，而不是資本利得，若期待像在台灣一樣放個五年翻倍賣出，高昂的讓渡所得稅與折舊會讓你輸得一塌糊塗。反觀台灣，雖然租金投報率低，但過去幾年的經驗是只要地段對，放個幾年漲個三成是基本盤。
日本銀行持續推動貨幣政策正常化，利率已調升至0.75%
2026年日本稅制改革釋出明確信號，住房貸款扣除延長5年，針對二手節能住宅，面積門檻從50平方公尺以上降至40平方公尺以上。
台灣方面，2025年全台買賣移轉棟數約26.1萬棟，創近9年新低，但市場「最壞情況已過」，將從「價撐量縮」逐步轉向「價修量回」，對買方而言是近年少見的議價機會點，新青安將於2026年7月到期，政策到期前將形成短期支撐。
誰適合去哪邊？
適合去日本買房的人，是那些追求穩定現金流、不指望房價暴漲，有能力長期持有、接受「終身分期付款」，願意研究地段、管理品質、持有成本，想分散資產風險、避開台海地緣政治的投資人。廖惠萍提醒，日本投資必須鎖定就業集中、交通成熟、人口流入穩定的區域，若買在蛋白區或題材性過強的區域，可能面臨「利率先上去、租金卻沒跟上」的窘境。
適合在台灣買房的人，是那些期待資產增值、相信「買房等漲」的邏輯，喜歡低持有成本、不喜歡每年被現金流追著跑，對在地市場熟悉、能判斷地段與產品，有自住需求、想用房子對抗通膨的人。
M觀點
台灣人赴日置產與在台灣買房，沒有絕對的「哪個更有利」，只有「哪個更適合你」。但不管選哪邊，都要記住兩句話：在日本，買房是為了租，不是為了賣；在台灣，買房是為了等，不是為了租。選錯賽局，再好的選手也會輸。資產配置的本質不是追求單一市場的極大化，而是找到適合自己財務結構與風險承受度的平衡點。用對的邏輯進入對的市場，獲利自然會找上門；用錯的邏輯進入錯的市場，再好的地段也會變成坑。
