房子賣了但還沒過戶，賣家突然過世怎麼辦？國稅局揭「遺產稅陷阱」關鍵點！
【M傳媒房產中心／專題報導】
買賣不動產最怕「一半卡關」房子賣了、錢也收了，但過戶還沒完成，賣方卻不幸過世，這時到底該算誰的？近期財政部台北國稅局特別提醒，若被繼承人生前出售自有不動產，但死亡時尚未辦妥所有權移轉登記，這筆不動產仍屬於被繼承人的名下資產，必須列入遺產總額計算。
國稅局說明，依《遺產及贈與稅法》規定，遺產稅課徵範圍是以「死亡時名下財產」為準，無論房屋、土地或存款，只要登記仍屬被繼承人，就算交易已經談妥或簽約，也仍須列入遺產總額。換句話說，就算買方已付款、房屋已交屋，若未完成過戶程序，仍算在賣方的遺產裡。
不過，這樣的情況也不是「重稅」一途。台北國稅局指出，既然被繼承人死亡時不動產尚未過戶，依法要列入遺產；但由於這筆房產已簽約出售、具備交易義務，等同於被繼承人「尚須履行交屋的債務」，因此可同時列為「未償債務」在遺產總額中扣除，避免重複課稅。
舉例來說，假設王先生生前已簽約賣出一戶公寓，成交價1000萬元，買方也已付清部分價款，但尚未完成過戶。王先生不幸過世後，該公寓仍登記在他名下，因此需依死亡當時的公告土地現值與房屋評定標準價格列入遺產總額。然而，同時這筆房屋已屬「應履行出售義務」的債務，可依法列入未償債務扣除項目，若尚有尾款未收，也必須列為「債權」一併申報。
稅務專家分析，這樣的規定其實是為了確保「名實相符」誰在死亡時名下有財產，誰的遺產稅就應包括那部分；但同時也避免同一筆交易被雙重課稅。若遺產繼承人能提供完整的買賣契約、付款紀錄與往來證明，國稅局在審核時會一併考量債務扣除與債權列報的合理性。
值得注意的是，如果交易只是「口頭協議」或「簽約未付款」，卻無法證明買方確實支付價金，國稅局可能仍認定整棟房屋屬於被繼承人遺產，需照價課稅。換句話說，沒有文件、沒有金流，就難以證明債務存在。
賣厝阿明提醒，若家中長輩正在處理房地產買賣，務必要在過戶前妥善完成付款與契約程序，避免突發狀況導致交易卡死，甚至引起繼承人與買方之間的糾紛。有文件齊備、金流明確，才能讓繼承、交易與課稅程序都順利完成，避免一場「生前交易、身後糾紛」的麻煩戲碼上演。圖／google
