2026年想買房？阿明：信用不是臨時抱佛腳，是從第一份薪水開始累積
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想買房先聽一句大實話：房貸不是你想貸，銀行就一定貸；也不是你收入看起來不錯，銀行就會給你漂亮成數。
現在銀行審核房貸，早就不是只看你薪水多少、存款多少而已。銀行會看你的收入穩不穩、信用紀錄好不好、負債多不多、存款習慣健不健康，也會看你買的房子值不值得貸。
簡單講，銀行在看兩件事：你有沒有能力還錢，以及你過去是不是一個會準時還錢的人。
阿明常說，信用不是買房前一個月才開始補救，而是從你領第一份薪水、刷第一張信用卡、辦第一筆分期開始，就已經在累積紀錄。
如果你平常信用卡常常只繳最低金額、偶爾遲繳、使用預借現金、短時間申請太多信貸，等到要買房時才來問銀行為什麼不給好條件，那就太晚了。
銀行核貸主要看四件事。
第一，看職業穩定度
公教人員、大型企業員工、專業人士，通常比較容易被銀行認定收入穩定。但這不代表自由業、業務、接案工作者就不能貸，只是你要更會證明自己的收入。
第二，看收入
銀行看的不是你某個月突然賺很多，而是你的收入能不能穩定維持。低底薪、高獎金的人，不一定比高底薪、低獎金的人吃香。除非你的獎金、佣金或接案收入能連續幾年穩定出現，銀行才比較願意認列。
第三，看信用紀錄
聯徵中心報告會反映你的信用狀況，包括信用卡繳款、貸款紀錄、是否逾期、是否使用循環信用或預借現金等。銀行最怕看到的是，你連小額帳單都常常拖，卻要銀行相信你未來可以穩定繳30年房貸。
第四，看負債
信貸、車貸、學貸、信用卡分期、保證人責任，都可能影響銀行判斷。如果你的收入看起來不錯，但每個月已經有一堆固定支出，銀行還是會擔心你房貸繳不動。
除了人本身，房子也很重要。屋齡、地段、建物結構、周邊環境、流通性，都會影響銀行鑑價。精華區老屋和偏遠老屋，銀行看法不同；電梯大樓、公寓、透天、地上權、特殊物件，核貸條件也可能不同。
想養好信用，阿明建議從六件事開始。
第一，建立信用紀錄
完全沒有信用卡、沒有任何貸款紀錄的人，銀行反而不知道你的還款習慣。建議可以提早申辦1到2張信用卡，正常消費、按時全額繳清，不要使用循環利息，也不要把信用卡刷到接近額度上限。
第二，不要預借現金
信用卡預借現金在銀行眼中通常不是好訊號，因為它代表你可能有短期資金壓力。買房前最好避免這類紀錄。
第三，經營主力銀行
把薪資轉帳、信用卡扣款、水電費扣繳、儲蓄、部分投資集中在一兩家銀行，讓銀行看得到你的現金流與資產累積。銀行不是只看你有沒有錢，也看它認不認識你的錢從哪裡來、怎麼進出。
第四，養帳戶水位
薪水一進來月底就歸零，銀行會覺得你抗風險能力不足。買房前6到12個月，最好讓帳戶保有基本餘額，不要每個月都花到見底。自由業或收現金的人，也要養成固定時間、固定金額存入帳戶的習慣，讓收入看起來有規律。
第五，準備收入證明
受僱者要準備薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、所得清單；業務、自由工作者、接案者，最好準備至少兩年的所得資料、合約、入帳紀錄，必要時搭配財務報表。銀行看的不是你口頭說自己賺多少，而是你能不能證明自己賺多少。
第六，提供資產證明
如果你有股票、基金、保單價值準備金、定存或其他不動產，都可以整理成資料。這些不一定能直接提高貸款成數，但在收入邊緣、想爭取利率或銀行信任時，會有加分效果。
買房前幾件事不要做
不要短時間到處申請信貸、信用卡或多筆貸款。聯徵查詢太密集，銀行可能會認為你資金需求急迫。
不要在房貸前新增車貸、信貸或大額分期，因為這些都會吃掉你的負債空間。
不要隨便幫人當保證人，因為保證責任也可能被銀行納入風險判斷。
如果你已經有信用瑕疵，也不是完全沒救，但要提早處理。
先確認是否有錯誤紀錄，必要時向聯徵中心申請更正；若是真的曾經遲繳，就要用時間重新累積正常繳款紀錄。買房時也可以提高自備款，降低銀行風險，或找信用條件好的配偶共同申貸。
至於2026年買房，阿明建議現金一定要抓寬一點。
現在央行信用管制仍在，銀行放款比過去保守，自然人第二戶購屋貸款目前最高6成、無寬限期。就算你是首購，也不要天真以為一定貸得到8成。比較保守的做法，是準備總價3成以上的資金，包含頭期款、稅費、代書費、仲介費、裝潢、家具、搬家和預備金。
如果你擔心貸款成數不足，買賣契約一定要和專業人士討論貸款保護條款，例如約定貸款未達一定成數時的處理方式。不要一時衝動下斡旋，最後才發現貸款差一成，現金缺口直接多出上百萬元。
阿明建議的時間表很簡單。
買房前12個月，開始整理信用卡、薪轉、存款與主力銀行往來。
買房前6個月，不要新增信貸、車貸、大額分期，也不要預借現金。
買房前3個月，準備收入證明、資產證明，先找銀行做貸款預審。
真正下手前，確認可貸成數、利率、寬限期、自備款和每月房貸壓力。
信用不是臨時抱佛腳，房貸也不是靠運氣。
銀行想看的，是你收入穩、信用好、負債低、有存款、有資產，而且買的房子有價值。你平常怎麼用錢，銀行其實都會從資料裡看出來。
買房前最怕的不是房價太高，而是你以為自己貸得到，結果銀行不買單。信用養得好，貸款條件才有機會好；信用亂七八糟，收入再高也可能被打折。
賣厝阿明提醒您：想買房，最晚買房前一年就要開始整理信用和財務；如果人生規劃已經有買房目標，越早開始越好。良好的信用紀錄，就是你買房路上最重要的無形資產。
