公寓頂樓加蓋24坪鐵皮屋近30年新鄰居一狀告上法院法官判拆不當得利3491元?

M傳媒／基隆報導

基隆市安樂區一棟雙拼公寓，4樓胡姓屋主早在1998年就在屋頂平台搭蓋雨遮及約24坪的鐵皮屋，占用長達近30年。2019年3樓搬來新住戶後，認為屋頂平台屬全體住戶共有，不應被一人獨占，直接提告要求拆除並追討不當得利。基隆地院審理後判決胡男須將鐵皮屋及雨遮全部拆除、騰空返還全體住戶，並給付5年來無權占用的不當得利3,491元，拆除完成前每月還須按月給付62元。

屋主抗辯：蓋鐵皮是為了防漏鄰居也同意

胡男在法庭上喊冤，主張當初是因為屋頂防水層失效、房屋會漏水，才加蓋鐵皮屋防漏，且「1到3樓的鄰居都有點頭同意」。他進一步抗辯，鐵皮屋已蓋超過20年，現在硬拆不僅影響建築安全，日後房屋漏水誰負責。

但法官會同地政人員到場勘驗後，直接打臉這套說法。法官認定，屋頂平台是全體住戶共有的開放空間，縱使胡男曾詢問過部分鄰居，只要沒有取得全體共有人的同意，就構成無權占用。

法律關鍵：加蓋不是「管理」是「變更」須全體同意

這起判決的核心法律依據，在於區分「管理行為」與「變更行為」。依《民法》第820條規定，共有物的管理行為可以多數決為之；但依同法第819條第2項，共有物的處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。

最高法院109年度台上字第726號判決意旨明確指出，如果程度上已達變更具有物原來的用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者，就屬於「變更」而非「管理」。屋頂平台的一般用途是火災避難、電梯機械室、屋頂出入口及共同天線，若住戶在屋頂加蓋建物，已達變更屋頂用途或性質的程度，自須取得全體共有人同意。

此外，實務上常見的抗辯是「蓋很久了，大家都沒講話，等於默示同意」。但最高法院見解向來認為，單純的沉默不等於默示同意，除非有其他積極舉動足以間接推知共有人有同意之意思表示，否則不能僅因其他住戶長期未異議，就認定已成立合法的分管協議。

不當得利為何僅3,491元？

這筆金額讓外界譁然，但從法律計算邏輯來看，金額偏低有其結構性原因。

第一，計算基礎是「申報地價」而非「市價」。 依《土地法》第97條規定，城市地方房屋租金上限，以土地及其建築物申報總價額年息10%為限，且法院可斟酌實際情況調整，並非必須用滿10%。申報地價遠低於市價，這是金額偏低的主因。

第二，計算分母是「9戶」而非「1戶」。屋頂平台由全體9戶共有，胡男只無權占用了其他8戶的持分。因此，原告（3樓住戶）只能就其1/9的應有部分請求不當得利。若以每月62元計算，整戶（9戶的完整權利）的每月不當得利約為62元 × 9戶 = 558元，這才是胡男「實質上」每月獲得的利益總值。

不過，實務上也有法院採取不同計算方式。新北地院114年度訴字第3164號判決即認為，若頂樓加蓋已形成完全獨立且排他使用的專屬居住空間，應以該空間在客觀市場上的租金行情作為不當得利計算基準，而非以不符現狀的申報地價推算。該案原告參考鄰近地區相同坪數的租金行情，以每月2萬元為基準，依持分1/5計算，15年不當得利達72萬元。