央行房市管制何時退場？三大指標曝光 M編：集中度下降不代表可以鬆綁
M傳媒房產中心／M編
中央銀行第二季理監事會議決議維持選擇性信用管制措施不變，市場原本期待房市管制有機會鬆綁，但從央行會後公布的房市專題報告來看，答案恐怕沒有那麼樂觀。
央行已點出未來房市管制退場的三大觀察指標，包括新推案房價是否降溫、房價累計漲幅是否回到國際合理水準，以及房價所得比是否進一步改善。換句話說，不動產貸款集中度下降，並不等於房市風險已解除；只要房價問題沒有明顯改善，央行短期內仍難鬆手。
根據央行統計，截至今年5月底，全體銀行不動產貸款餘額達15.25兆元，較去年6月底增加1.3兆元。不過，因台股交易熱絡，個人理財週轉金及證券金融相關放款增加，其他放款餘額大增4.96兆元，使不動產貸款集中度由37.61％降至35.17％。
這組數字看似代表房市資金集中度下降，但背後真正原因，並不是房貸大幅減少，而是股市與理財相關信用擴張得更快。也就是說，資金沒有消失，只是從房市移往其他金融市場。
央行理監事會中據悉曾討論是否進一步放寬管控，但理事間並未形成共識。關鍵原因在於，集中度雖然下降，但房價尚未出現明顯下滑跡象。央行資料顯示，今年第1季全國住宅價格指數已較高點回落，整體房市有盤整跡象；但央行更關注的新推案房價指數年增率仍為正數，台北市、新竹縣市與高雄市新推案價格甚至續創高。
這也是央行第一個觀察指標：新推案價格有沒有真正降溫。
市場人士認為，若只看新推案價格，確實可能無法完全反映全體市場現況。因為新案多位於精華區、重劃區或具開發優勢地段，土地、營建、融資成本本來就高，價格較難明顯回落。不過，央行看新案價格，重點並非只看個別案場，而是觀察建商是否仍能用高價推案維持市場預期。
第二個指標，是台灣房價漲幅是否回到國際合理區間。央行比較主要經濟體房價累計漲幅後發現，台灣房價漲幅仍位居前段班。若以國泰房價指數計算，累計漲幅達86％；若以信義房價指數計算，也接近55％，在主要經濟體中相對偏高。
第三個、也是最關鍵的指標，則是房價所得比。
央行指出，近一年隨著房市交易降溫，中位數房價下滑、家戶可支配所得增加，全國房價所得比已由2024年第3季10.8倍降至去年底9.3倍，創下2021年底以來新低。不過，台灣整體房價所得比仍偏高，若以城市比較，台北市房價所得比達14.6倍，甚至高於香港的14.4倍。
這代表即使數字已有改善，民眾購屋負擔仍然沉重。對央行來說，真正的退場條件不是「房市變冷」，而是「房價負擔真的變輕」。
M觀點
不動產集中度下降，只能說明銀行放款結構改變，不能直接證明房價已回到合理水準。若集中度下降是因為股市相關信用增加更快，央行更不可能因此放心鬆綁。
未來房市要看到真正鬆綁，至少要同時出現三件事：新推案價格不再續創高，房價累計漲幅回到國際可接受範圍，房價所得比持續下降到民眾有感。
