可負擔住宅便宜就好？地政士示警：產權、繼承、貸款沒講清楚恐釀糾紛

嚴意情（情情來了）・明深地政士事務所主辦代書

高房價壓力下，政府推動可負擔住宅，希望讓買不起一般商品住宅、又不一定符合社會住宅需求的民眾，多一個安居選項。不過，地政士提醒，可負擔住宅不能只看價格便宜，真正關鍵在於產權怎麼登記、能不能貸款、未來能不能繼承，以及想出售時怎麼退場。

情情代書指出，可負擔住宅介於社會住宅與一般商品住宅之間。社會住宅多採只租不售，重點在於讓住宅資源循環使用；一般商品住宅則是市場機制，買方取得所有權後，原則上可自由買賣、贈與、繼承或抵押。

可負擔住宅則不一樣。政府透過土地、容積、補助或其他公共資源，讓民眾以低於市場價格取得住宅，因此通常會搭配轉售限制、資格審查、價格上限或政府優先買回機制，避免第一手承購人日後按市價轉售套利。

但問題也出在這裡。

如果民眾花了數百萬元，還要辦房貸、繳管理費、負擔修繕，最後卻不清楚自己取得的是完整所有權、受限制所有權，還是長期居住權，未來一旦碰到繼承、離婚、貸款或出售，就可能爆發爭議。

情情代書表示，防止套利有其必要，但不能因此讓住戶權利不清不楚。較穩健的方式，是讓符合資格的承購人取得明確所有權，同時透過預告登記、處分限制、政府核准制、價格上限與承購資格審查，限制未來移轉。

換句話說，房子可以登記在住戶名下，但未經主管機關核准，不得任意買賣、贈與、設定額外負擔，也不能透過人頭、假交易或私下契約規避政策限制。

專家直言，政府可以鎖住套利空間，但不一定要鎖住所有權。

不過，預告登記也不是萬靈丹。制度必須事先講清楚，限制多久、能不能轉售、能不能贈與、能不能設定抵押權、繼承時是否仍受限制、離婚財產分配如何處理，甚至住戶若繳不出房貸、法院強制執行或法拍時，住宅是否還能留在可負擔住宅體系，都必須提前設計。

尤其貸款問題最現實。若房屋受到轉售限制，銀行願不願意接受擔保？貸款成數怎麼算？如果住戶違約被法拍，拍定人是否也要符合資格？政府是否有優先買回權？這些都不能等到出事才補救。

此外，可負擔住宅不能自由轉售，不代表住戶永遠不能退出。民眾未來可能因工作調動、離婚、家庭人口變化、重大疾病、失業或照顧長輩而需要賣屋。若制度只要求住戶交回，卻沒有明確價格公式與程序，恐怕會讓人對權利保障產生疑慮。

較合理的設計，是住戶有出售需求時，先向主管機關申請，再由政府依原承購價格、物價指數、房屋折舊、修繕狀況、屋況及欠繳費用，核定合理轉售價格，並媒合下一位符合資格的買方承接。

下一手買方也應受到相同限制，才能確保住宅不會流入一般市場炒作。

情情代書提醒，繼承與夫妻財產問題不能忽略。若承購人死亡，繼承人能否繼承？若繼承人名下已有房，是否還能持有？夫妻婚後購買可負擔住宅，離婚時是否納入剩餘財產分配？不能自由出售時又該如何估價？這些都會影響民眾權益。

不少民眾質疑，可負擔住宅不能自由增值，買了是否不划算。情情認為，這要回到政策目的來看。可負擔住宅不是投資商品，而是居住政策工具，政府提供低於市場價格，目的不是讓第一手承購人賺價差，而是讓更多家庭住得起。

如果政府用公共資源讓民眾用800萬元買到市價1500萬元的房子，這中間的政策折價，本來就不應在幾年後全部變成私人獲利。