人口變少房價就會跌？山哥：一人宅暴增才是關鍵　台灣物價、房價恐怕沒那麼容易便宜

M傳媒／綜合報導

很多人以為，台灣人口持續負成長，未來房價、租金、物價自然會往下修正。但從房地產市場第一線觀察，事情恐怕沒有這麼簡單。

群洋國際地產集團董事長張惠山，也就是市場熟知的「山哥」指出，台灣真正的變化，不只是人口變少，而是「每一戶住的人變少」。當家庭結構從大家庭、三代同堂，快速走向小家庭、一人宅、獨居宅，住宅需求並不會直接消失，而是被拆成更多小單位。

根據內政部不動產資訊平台統計，今年第一季全國設有戶籍住宅平均人口數約2.87人，已跌破3人關卡；全國獨身宅數量更高達264.56萬宅，10年暴增近百萬宅。這代表台灣居住型態已經出現重大轉變。

山哥分析，過去一家四口、三代同堂住在同一戶，冰箱、洗衣機、冷氣、網路、廚房、衛浴、客廳與停車空間，都是一家人共同使用。但現在家庭型態改變，不婚、晚婚、離婚、高齡獨居、外地工作移居增加，原本一個家庭可能被拆成兩戶、三戶，甚至更多戶。

「人口沒有增加，但住宅單位需求反而增加，這才是很多人忽略的地方。」山哥表示，一個人生活，也需要一間房、一組衛浴、一台冰箱、一台洗衣機、一套網路與基本家具家電。以前多人分攤的生活成本，現在變成每一戶、每個人都要各自承擔。

這也是為什麼人口減少，不代表房價一定會跌。

從房市來看，最明顯的變化，就是需求從傳統大家庭住宅，逐漸轉向小宅、兩房、迷你宅與低總價產品。建商看見市場趨勢，自然會推出更多小坪數住宅，滿足單身族、小家庭、頂客族與高齡者需求。

但山哥提醒，小宅不等於便宜。

土地成本、營建成本、管銷成本、電梯、消防、梯廳、機電設備，不會因為每戶坪數變小就等比例下降。相反地，戶數越多，管線、門牌、隔間、衛浴與設備配置越分散，單坪成本反而可能被墊高。

因此市場會出現一種矛盾：房子變小了，總價看起來比較低，但單價不一定便宜；買方住得更小，負擔卻未必更輕。

租屋市場也是一樣。

一人宅增加，代表套房、小宅與低總價租屋需求持續升高。都會區年輕上班族、單身工作者、高齡獨居者、離婚分居族、外地就業人口，都需要獨立居住空間。當需求集中在小坪數產品，租金未必會因人口減少而下滑。

山哥指出，獨居本來就是高成本生活。一個人住，房租自己付；一個人吃，外食比例更高；一個人買家具家電，採購量小，沒有家庭共用優勢；一個人使用水電、瓦斯、網路，也少了分攤效果。

當越來越多人從家庭共同生活，轉向單人獨立生活，整體社會的單位生活成本就會上升。

這不只影響房價，也會影響物價。

少人份電鍋、小冰箱、迷你烤箱、收納家具、小沙發、外送餐飲、個人化服務需求增加，商家面對小量、多樣、便利化的消費型態，成本也會反映在價格上。換句話說，一人宅暴增不是單純房地產問題，而是整個生活成本結構正在改變。

山哥認為，當家庭平均人口變少，社會需要更多住宅單位、更多家電設備、更多個人化服務，也需要更多物流、能源與管理成本。這些成本最後都會反映在房價、租金、管理費與日常物價上。

不過，山哥也提醒，獨身宅暴增不能全部解讀為真正單身自住。部分原因可能與稅制有關，例如房屋稅2.0、自住稅率、地價稅優惠，使部分家庭透過配偶、子女分別設籍，藉此降低持有成本。但即便扣除稅制因素，不婚、晚婚、少子化、高齡獨居與工作移居，仍是不可逆趨勢。

山哥觀點

很多人判斷房市，只看人口總量，這是不夠的。真正要看的是「戶數結構」與「每戶居住人口」。

如果人口變少，但一戶住的人也同步變少，住宅需求就不會等比例消失，而是從大坪數家庭宅，轉向小坪數、低總價、機能型住宅。

未來房市不是全面沒需求，而是需求會更精準、更分化。蛋黃區、機能成熟區、交通便利區的小宅與兩房，仍會有一定支撐；反而是沒有生活機能、沒有就業人口、沒有交通優勢的區域，才會真正面臨壓力。

山哥強調，台灣房價與物價不會因為人口變少就自動便宜。只要一人宅、小家庭與高齡獨居持續增加，每個人都要各自負擔一套生活成本，房租、家具、家電、水電、網路、管理費與外食成本，就會被拆成更多份。

台灣不是人變少，房價物價就一定會降；真正的問題是家庭變小、戶數變多，每個人都要自己扛一套生活成本，這才是房價、租金與物價難以真正便宜的原因。