鑑價一夕蒸發300萬 交屋族被逼補現金 銀行是在風控還是轉嫁風險？
【m傳媒房產中心／綜合報導】
「三年前銀行說值1,800萬，現在交屋卻只剩1,500萬。」近期不少預售屋買方面臨同樣困境，原本規劃好的貸款結構，在交屋前夕被銀行鑑價「急踩煞車」，動輒少掉兩、三百萬，逼得買方不是臨時補現金，就是考慮違約解約。
房市交易量降溫之際，鑑價縮水已成交屋族的新風險。問題是，這300萬的落差，究竟是市場修正，還是銀行風控政策轉向，最後卻由買方單獨承擔？
以近期實際案例來看，三年前簽約時，銀行鑑價1,800萬、可貸8成，買方原預期自備款約360萬即可完成交易。但交屋前重新鑑價後，銀行僅認列1,500萬，貸款只剩1,200萬，若合約價未調整，買方實際要準備的現金瞬間暴增到600萬以上。
也就是說，房價沒變，鑑價卻先變，資金缺口全落在消費者身上。
市場觀察發現，這並非單一個案。近半年來，公股與民營銀行同步調整鑑價與成數策略，不再參考預售時期的樂觀行情，而是回歸周邊實價、成交量與去化速度。對銀行來說是風險控管，但對買方而言，卻等於在交屋前被「重新定價人生財務」。
更關鍵的是，多數買方在簽約時，根本無法預測三年後的鑑價政策。合約已綁，頭期款已付，等到交屋才發現貸不到原本的金額，只能被迫補錢、重談，甚至吞下高額定金解約。
房市專家直言，這類鑑價落差，本質上已不是單純市場問題，而是制度風險轉嫁問題。銀行可以因應景氣收縮風控，但買方卻沒有「鑑價保證期」，等於承擔了政策、利率、市場三重不確定性。
若賣方不願降價，買方只能面對三條路：補現金硬吞、協商解約止損，或直接違約承擔法律風險。但無論哪一條，壓力幾乎都集中在買方身上。
值得討論的是：
當初鑑價偏高吸引成交，交屋時卻急砍保護銀行，這樣的機制是否公平？
銀行風控合理，但是否也該給買方一個「可預期性」？
否則，預售屋買賣，是否正在變成一場「簽約容易、交屋像抽籤」的高風險賭局？
在市場量縮、資金緊縮的環境下，未來恐怕會有更多交屋族被鑑價打回原形。
問題只剩一個，在的鑑價制度，是在穩定金融體系，還是悄悄把風險，全數轉嫁給購屋人？
