房市急凍！中古屋「賣得慢、殺價多」，屋主要有心理準備
【M傳媒房產中心】
最近房市真的冷了不少，尤其是中古屋市場。根據住商機構的內部統計，2025年全台中古屋平均銷售天數已經突破百日大關，達到 104天，比2024年多了整整17天。換句話說，屋主想快點賣掉房子，難度比以前高多了。
不只賣得慢，議價空間也拉大。平均議價率從去年的約13％，飆到 16.7％，代表屋主開價千萬元的房子，成交時可能少掉30多萬。過去那種「隨便賣就賺錢」或「開價就成交」的熱區景象，現在幾乎看不到了，屋主要做好長期抗戰的心理準備。
看六都的情況：
新北、台中、台南：中古屋平均銷售天數都破百天
台北、高雄：也差不多快到100天
桃園：相對短一點，平均約86天
而議價率的變化也很明顯：
去年六都議價率大概落在10％～13％
今年拉大到 13％～18％
尤其是雙北以外的城市，議價率擴大超過3個百分點，台南甚至飆到 5.4％
大家房屋企研室襄理賴志昶分析，主要原因是：
2024下半年央行祭出史上最嚴信用管制
銀行放款變緊，買房貸款難度變高
結果2025年的房市進入盤整期：
物件賣得慢 → 銷售期普遍破百日
議價空間拉大 → 大部分城市議價超過15％
2026年房市走向預測
展望2026年，專家認為房市仍會維持「盤整偏冷」格局，但幅度可能放緩：
銷售天數可能略降：市場庫存逐步消化，加上利率可能穩定，平均銷售天數或下降至100天左右，仍比過去熱市慢，但比2025年略快。
議價空間仍高：買方市場仍存在，議價率預估落在15％～17％，短期內屋主仍需有降價心理準備。
區域分化加劇：北台灣雙北市因人口與就業吸引力仍強，銷售天數減幅有限；中南部則議價空間可能更大，成交價壓力持續存在。
自用住宅與首購族仍是主力：隨著政策支持及貸款環境略改善，首購族將逐步進場，但不會立即帶動全市場回暖。
長期投資型買家觀望：投資客與換屋族將更謹慎，以市場價格和議價空間作為主要決策依據，短期內仍以低風險操作為主。
簡單來說，2026年房市「不會再像以前那麼熱」，但也不會暴跌，整體偏向慢慢成交、買方占優的市場。屋主要賣房，耐心和降價策略依舊是關鍵。
