持有10年20年30年買房議價SOP：用「持有時間」破解房東心防！
【M傳媒房產中心】
出價怕砍太多被趕出去，砍太少自己又覺得當盤子嗎？買房議價，關鍵就是「搞懂屋主的心」！
你想啊，一個買了10年的屋主，跟一個房子住30年、或是剛繼承老爸老媽房子的屋主，他們心裡那把算盤，打的數字絕對天差地遠！今天阿明就用最白話的方式，教你怎麼從屋主「持有時間」這條線索，抓出他心裡的底價，讓你砍價砍在刀口上，買到甜甜價！
第一類：持有「10年內」的屋主 — 挑戰「獲利了結派」
這類房東大概是在2016年後房市回溫時買的，他們的手機裡可能都裝著房仲APP，對行情超級敏感。
屋主內心戲：「這幾年房價漲這麼多，我這間應該賺不少了吧？啊不過最近新聞說好像會跌？要不要現在賣一賣獲利了結算了？」他們的心情就是在「賺錢的爽感」和「怕賣太早的後悔」之間搖擺。
議價攻略（目標 10%-20%）：
武器是「實價登錄」：你一定要做功課！把社區最近半年的同房型成交價查好查滿。跟他談的時候就直接說：「大哥，你看隔壁棟三樓上個月才賣XXX萬，你這個價錢是不是可以再談一下？」
攻擊「屋況缺點」：裝潢舊了、廚具款式老了、廁所沒開窗...這些都是你可以拿出來好好「討論」的議價理由。
創造急迫感：可以暗示「我自備款很夠，可以很快簽約過戶」，對於想快點拿錢去投資下一間的屋主，很有吸引力。
第二類：持有「10-20年」的屋主 — 安撫「情感價值派」
這大概是2005-2015年間買房的屋主，房子可能陪著小孩長大，充滿家庭回憶。他們的成本早就攤到超級低，帳面上賺超多。
屋主內心戲：「這是我第一個家啊...有點捨不得。希望下個屋主也是好人家，能好好愛惜它。」他們賣的不只是房子，還有一份情感。錢很重要，但「感覺」也很重要。
議價攻略（目標砍 10%-25%）：
先當朋友，再當買家：看屋時多點稱讚。「阿姨，你們家維持得真好！」、「這個採光真的很棒，小孩在這裡長大一定很幸福。」讓他覺得你是懂欣賞的「有緣人」。
別計較單價，談個「漂亮的總價」：因為他成本低，你只要出到一個讓他覺得「嗯，這價格賣掉很不錯」的總數字，就很容易成交。你可以說：「阿姨，我們也很喜歡，總價XXXX萬您覺得可以嗎？我們可以配合您的時間。」
秀出你的「付款能力」：強調貸款沒問題、款項能準時，讓他覺得跟你交易很安心、很省事，這招對這類屋主特別有用。
第三類：持有「30年以上」的屋主或繼承者 — 破解「解套變現派」
這通常是老舊公寓，屋主年紀大了，或是子女繼承來的。對他們來說，這房子等於是「零成本」的資產，但也是個「老麻煩」。
屋主（繼承者）內心戲：「這老房子問題一堆，還要跟兄弟姊妹分錢，好煩。能快點賣掉換現金最好，但也不知道該賣多少...（或：我爸留的，應該很值錢吧？）」心態就在「急著脫手」和「幻想天價」之間跳躍。
議價攻略（目標砍 10%-30%）：
先搞清楚「誰說了算」：如果是兄弟姊妹共同繼承，找到那個最急著用錢、或最怕麻煩的人，就是你的議價突破口！
拿出「翻修估價單」當王牌：這是最強的殺價工具！「先生，這房子水管電線全都要重拉，估價要XX萬；牆壁滲水要處理，又要XX萬；還有...」直接把未來你一定要花的上百萬翻修費，從總價裡扣掉來談。
當他們的「麻煩解決者」：告訴他們「產權複雜沒關係，我們可以配合」、「過戶程序我來盯著」，對只想快點解套拿錢的繼承者來說，「省事」比「多賣50萬」更有誘惑力。
最後畫重點：
情報就是力量：沒查實價登錄不要進場談，你連子彈都沒有。
看人下菜碟：對年輕投資客要快狠準，對老屋主要溫情攻勢。
底氣來自選擇：「這間談不攏，還有下一間」，有這種心態，你才不會被牽著鼻子走。
成功的議價是讓對方覺得「賣給你也不錯」，而不是「被搶劫了」。帶著這份攻略，祝你談到一個買賣雙方都開心成交的好價錢啦！
