賣厝阿明 知識+ 2026買房心戰室：一分鐘破解三種屋主的「讓價底線」
【M傳媒房產中心】
前言：買方市場的「心」機會
各位想買房的粉絲，2026年的市場真的變了！現在房子平均要賣超過100天，屋主壓力山大，全台平均議價空間已經擴大到 16.7%。
這表示，「砍價」不再是買方的無理要求，而是你可以善用的談判工具。但重點是，你要知道坐在你對面的屋主，他「心裡的算盤」是怎麼打的。他是在2020年低點買進、2022年高點套牢，還是2024年才上車的投資客？這決定了他的讓價心態。
三種屋主心態全解密
第一類：持有約6年的「資產增值派」 (約2020年購入)
讓價心態： 「我成本低，不差錢，賣得開心最重要。」
他的軟肋在哪？ 他們不缺錢，但怕麻煩。跟他們硬碰硬砍價沒用，因為他們沒有資金壓力，可以跟你耗。
攻心話術： 展現你的高配合度。「大哥/大姊，我們款項都ready了，可以完全配合您方便的時間過戶，流程我們來跑，您完全不用煩。在總價上，能不能請您多照顧我們一點？」對他們來說，「交易順暢、感覺對了」比「多賣幾十萬」更有價值。
第二類：持有約4年的「平盤保本派」 (約2022年購入)
讓價心態： 「完蛋，買在最高點...現在賣不能賠，最好能平盤出場。」
他的軟肋在哪？ 「不想認賠」 是死穴。但市場現實是，2025年很多區域房價已從高點修正。如果他的房子位在供給量大的重劃區，競爭壓力會讓他更焦慮。
攻心話術： 用「現在的市場行情」跟他溝通。「我們查了實價登錄，最近三個月同社區成交價大約在XXX萬。您的開價比這個行情高了快20%，現在市場氛圍就是這樣。我們很有誠意想買，出價OOO萬（貼近近期成交價），希望能跟您達成共識。」讓他面對現實，比說服他更重要。
第三類：持有約2年的「停損減壓派」 (約2024年購入)
讓價心態： 「貸款利息好重，寬限期要到了！再賣不掉，被國稅局抓到『假自住』就慘了！」
他的軟肋在哪？ 「巨大的資金壓力」 和 「恐怖的持有成本」 。這類屋主很多是短線投資客，面臨升息、貸款緊縮，加上若被國稅局嚴查「假自住」而喪失稅務優惠，可能面臨數十萬至上百萬的補稅與罰鍰。他們是市場上最可能「讓利求售」的一群。
攻心話術： 當他的「急救隊員」。「我理解您可能有資金調度的需求，我們可以準備高額自備款，在最短時間內完成所有程序，幫您解決問題。基於這樣的快速交易，希望價錢能落在XXX萬（可以大膽參考實價的8折左右出價）。」這是用 「確定的現金」 交換他的 「價格空間」 。
2026年議價必備武器
實價登錄是你的子彈：一定要查清楚該社區 「最近3個月」 的真實成交價，不是一年前的。
看懂區域差異：
雙北（台北、新北）：屋主口袋深，議價率約 13-14%，最難談。
中南部（如台南、高雄）：投資客退場，屋主心態軟，議價空間甚至可達 16-18% 以上。
2026年的市場，成功的議價是讓屋主覺得「賣給你，是當下最好的選擇」。 搞懂他的心態，你才能講出他願意聽的話，談到那個專屬於你的「甜甜價」。
