預售屋驗屋瑕疵多，銀行卻已全額撥款！如何避免建商擺爛？權益自救指南
購買預售屋本是期待未來的美好家園，但若交屋初驗時發現多處與契約不符，甚至銀行已將貸款（含交屋保留款）全數撥給建商，該怎麼辦？許多購屋族擔心，一旦建商拿到全部款項，是否會消極處理瑕疵，甚至置之不理？
別慌！即使款項已撥付，您仍有法律與協商籌碼可保障權益。本文將解析：
銀行為何會提前撥光交屋款？責任在誰？
建商不修繕、不賠償時，如何強制要求減價或修復？
款項已全付的情況下，有哪些補救措施可施壓建商？
未來購屋如何避免類似糾紛？
在預售屋交屋過程中，若初驗發現多處與契約不符，且銀行已全額撥款（包含交屋保留款），確實可能削弱買方與建商協商的籌碼。以下是具體的權益保障建議：
1. 釐清契約條款與銀行撥款問題
交屋保留款的意義：
依內政部規定，預售屋應保留「房地總價5%」作為交屋保留款，待驗屋無重大瑕疵後才支付。若契約明訂交屋款為幾十萬，但銀行卻全額撥款，可能涉及以下情況：
建商未依約保留款項，或銀行誤將交屋款納入貸款範圍。
契約未明確區分「貸款金額」與「交屋款」的撥付條件，導致銀行一次性放款。
立即釐清責任：
向銀行確認貸款合約內容，釐清是否因建商要求或作業疏失導致全額撥款。
檢視預售屋契約中關於「撥款條件」的條款，若建商違反保留款約定，可主張其違約。
2. 要求建商修繕或減價賠償
瑕疵修繕的法定義務：
即使款項已撥付，建商仍負有修繕瑕疵的責任。根據《預售屋買賣定型化契約》，建商需在交屋前完成修繕，且結構保固15年、設備保固1年。
具體行動：
將初驗瑕疵逐一記錄，並以書面（如存證信函）要求建商限期修復。
若瑕疵影響使用功能（如漏水、管線錯誤），可主張「減少價金」或賠償，並協商折抵金額。
法律途徑：
若建商拒絕處理，可依《民法》瑕疵擔保責任要求解約或減價，並向消保單位申訴（如各縣市消保官）或提起民事訴訟。
3. 補救措施：確保修繕完成前暫緩過戶
協商暫停過戶程序：
若款項已撥付但尚未過戶，可要求代書暫停過戶，待修繕完成再繼續流程。實務上，建商可能因未完成過戶而更有壓力處理瑕疵。
爭取利息補償：
若因修繕延遲交屋，建商應返還撥款日至實際交屋日的房貸利息（依定型化契約規定）。
4. 預防未來風險的建議
驗屋與撥款順序：
未來購屋時，應堅持「驗屋無重大瑕疵後再對保撥款」，避免銀行提前放款導致籌碼盡失。
契約審閱：
簽約前確認交屋款比例（至少5%）及撥款條件，並要求註明「修繕完成後才支付尾款」。
最後提醒，即使款項已全數撥付，您仍可透過書面催告、消保申訴或法律途徑要求建商履約。建議立即整理瑕疵證據，並尋求專業律師或驗屋公司協助，以強化協商立場。
