退休只靠勞保恐不夠！房子也能變現金流　富哥點名4種「房產養老」做法

【M傳媒／綜合報導】

台灣進入超高齡社會，愈來愈多退休族面臨「有房、現金不夠」的問題。房產專家呂崑富（富哥）指出，房子除了自住，也能透過以房養老、出租收租、包租代管及房屋融資轉成退休現金流，但不同方式風險差很多，退休族應優先守住居住安全與每月現金流。

以房養老　房子不用先賣

銀行目前提供的不動產逆向抵押貸款，就是俗稱「以房養老」。

屋主以自有房屋設定抵押，由銀行依房屋價值、年齡、利率及貸款條件，按月撥款給屋主。銀行公會現行授信規範也要求銀行辦理逆向抵押貸款時，評估房價、長壽及利率風險。

富哥表示，這種方式適合希望繼續住在原屋、又需要增加生活現金流的長者，但申請前要確認每月可領金額、利率、貸款年限及契約終止後的清償方式。

留房養老　出租變每月退休金

另一種做法，是保留房屋所有權，把閒置住宅出租。

例如退休族搬去和子女同住，或名下有第二間住宅，就能透過租金增加固定收入。

如果加入社會住宅包租代管，房東還可依《住宅法》享有租稅優惠。現行第5期計畫規定，每屋每月租金收入1萬5,000元以下免納綜合所得稅，超過部分若未逐項提出費用證明，可再減除60%必要費用；房屋稅及地價稅則依各地方政府規定享有優惠。

對不想自己處理招租、收租、修繕與房客溝通的退休族來說，包租代管也能降低管理負擔。

房屋增貸　現金來得快、風險也最高

部分退休族會利用房屋增貸、理財型房貸取得資金，再投入股票、基金或其他投資。

富哥提醒，這種方式和以房養老完全不同。

房屋增貸屬於一般負債，借款人仍要按期繳息甚至還本；如果把貸款資金投入高波動投資，遇到市場下跌，就可能同時面臨投資虧損與房貸壓力。

銀行公會授信準則也明定，一般消費貸款仍會評估借款人的收入、租賃所得、投資所得及其他還款來源。

因此，增貸投資比較適合收入穩定、資產充足且能承受市場波動的人，不宜當成退休生活的主要現金流來源。

包租代管　降低高齡房東管理壓力

退休後出租房屋，真正麻煩的常常不是收租，而是帶看、修繕、催租、續約及退租。

社會住宅包租代管第5期目前仍持續辦理，業者可協助房屋評估、租客媒合與租務管理。內政部也明確提醒，社宅包租代管業者提供的是租賃住宅服務，不包含推銷投資或募集資金。

富哥指出，高齡房東若希望保留房產，又不想每天處理租務，包租代管就是把「房產」轉成「現金流」的一種管理工具。

富哥觀點：退休先守現金流　再談投資報酬

富哥認為，退休房產規劃可以先分成四條路：

自住需要現金：評估以房養老。

有閒置住宅：出租增加租金收入。

不想處理租務：評估包租代管。

資產充足且能承擔風險：再考慮房屋融資與投資配置。

房子最大的價值不只在帳面房價，而是能不能在退休後持續提供居住保障與穩定現金流。

退休規劃先把每月生活費安排好，再談槓桿與投資報酬，房子才能真正成為晚年的靠山。

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