房市冷、貸款難！邱明芳堅持「真心服務、信守承諾」　從產權、稅務到財務替客戶把關

【M傳媒／綜合報導】

房市進入盤整期，銀行貸款審核趨嚴，買賣雙方除了價格，更得留意產權、稅務及資金安排。不動產經紀人及地政士邱明芳秉持「真心服務，信守承諾」的理念，強調房地產服務應從成交延伸到交易安全，透過完整的風險管理，協助客戶安心完成買賣。

見面三分情　信任是房地產服務的基礎

邱明芳重視人與人之間的溝通，認為「見面三分情，日後好相見」，是從事房地產服務的重要態度。

從帶看、議價、簽約到交屋，每個環節都可能涉及買賣雙方不同的期待。透過充分說明交易條件、確認雙方需求及履行承諾，有助降低誤解與後續爭議。

對房仲及地政士而言，專業除了協助交易完成，也包括事前揭露風險，讓客戶掌握自己的權利與義務。

10、11月買賣房屋　地價稅查欠與結算要注意

每年11月是地價稅開徵期間，10、11月進行不動產移轉交易時，稅款結算尤其需要留意。

依《土地稅法》規定，地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，當天土地登記簿記載的所有權人，原則上須負擔當年度全年地價稅。

買賣雙方可以在契約中約定依持有期間分攤稅款，但這項約定不會改變稅務機關依法認定的納稅義務人。

邱明芳所重視的交易風險管理，包含移轉前確認稅款繳納狀況、辦理查欠，以及將應由雙方負擔的稅費清楚列入交屋結算。

貸款先做壓力測試　保留半年預備金

房貸是許多家庭最大的長期財務負擔。面對貸款利率與核貸條件變化，邱明芳強調購屋前應充分評估還款能力。

原稿提出兩項財務管理建議，包括以貸款利率增加1個百分點進行月付金壓力測試，以及在支付頭期款後，保留至少6個月的生活與房貸緊急預備金。

例如貸款1,000萬元、期限30年、採本息平均攤還，年利率由2.5%提高至3.5%，每月還款金額約由3.95萬元增加至4.49萬元，增加約5,400元。

這項試算有助購屋族了解利率變動對家庭現金流的影響，並將管理費、房屋稅、地價稅及修繕支出納入長期持有成本。

合約細節與產權把關　減少交屋後糾紛

除了財務規劃，房屋現況與買賣契約也是交易安全的重要環節。

邱明芳重視透過地政士專業確認產權、抵押權、稅費及相關結算事項，並在簽約前清楚記載房屋設備、交屋條件與雙方責任。

尤其中古屋交易常涉及漏水、管線老化、設備故障等問題，買方應在簽約前確認不動產現況說明書，必要時安排專業檢查，並將修繕及瑕疵處理條件納入契約。

完善的交易紀錄與書面約定，有助於後續發生爭議時確認責任。

真心服務、信守承諾　讓專業成為交易保障

在高房價、信用管制與購屋負擔增加的市場環境下，消費者對房地產從業人員的期待，已從單純協助成交，延伸到產權安全、稅務規劃、貸款評估及契約保障。

邱明芳以「真心服務，信守承諾」作為服務理念，結合不動產經紀與地政專業，強調交易前的充分溝通與風險確認。

M編觀察，房地產專業服務的價值，除了促成買賣，更在於讓客戶清楚掌握交易成本、法律責任及未來財務負擔。把該確認的細節做好，才能建立長期的專業信任。

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