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永和4步透天奇蹟！17坪危老宅變4000萬黃金屋 專家揭「坪效魔術」內幕
【M傳媒 房產中心】
在永和狹小巷弄裡，一塊僅17.2坪、四步就能走完的迷你基地，正在上演台灣房地產最傳奇的變身秀。從破舊老宅搖身變成價值4000萬的5層透天，這場坪效極限挑戰背後，藏著危老重建的驚人商機。
「這根本是建築界的魔術秀！」一位在地居民看著施工中的迷你基地驚嘆。這塊位於雙和街窄巷內的17.2坪土地，去年通過危老核准後，即將化身5層透天建案，預估身價飆破4000萬元，寫下永和迷你建案傳奇。
這塊號稱「跨4步走完」迷你土地，正面臨建築設計極限挑戰。
建築師劉獻文分析，該案規劃地下0層、地上5層，採1層1戶設計，整棟實坪合計30多坪。「雖然每層室內實坪僅約6坪，但用透天思維規劃，2樓作餐廳，3至5樓作房間，居住舒適度其實不差，」劉獻文表示，「這就像把平面30坪的空間垂直堆疊，創造出意想不到的生活品質。」營建成本估計約1800萬元，完工後行情或可達4000萬元，投資報酬率超過100%，預期獲利空間可觀。
對於這塊迷你基地開發策略，專業界出現激烈交鋒。
房產達人張惠山直言，當初未與鄰地合建是「錯誤判斷」，認為應該合併開發才能創造更大價值。但建築師持相反看法：「即使與相鄰的4年成屋基地合併，總面積也僅50多坪，同樣只能規劃小坪數套房。現在獨立興建舒適的獨棟案，反而是更聰明的選擇。」
永和房仲林明賜提出市場面的警示。
在狹小巷內的地段，中高總價產品銷售難度較高。「隔壁的『福林LOFT』套房案，雖然基地條件相似，但因總價較低，在2022年迅速完銷，每坪均價達79萬元，」林明賜分析，「這個透天案總價4000萬，能否被市場接受還是未知數。」這種「總價天花板」的現實限制，正在考驗開發商的定價策略與產品規劃能力。
這起案例反映永和地區的特殊地產現象。
在寸土寸金的永和，這種微型危老案正逐漸增多，開發商與地主必須在有限空間中創造最大價值。「永和土地稀缺，這種『小基地大開發』的模式會越來越常見，」房產達人張惠山表示，「關鍵在於如何平衡容積率、產品定位與市場接受度。」讓原本不起眼的老舊房舍變成黃金資產。
隨著危老政策持續推動，這種微型基地重建案將成為都市更新新主流。
專家建議地主在決定開發策略時，應該考慮幾個關鍵因素：
「產品定位」：透天、套房還是辦公室？決定最終價值
「市場接受度」：區域行情與總價天花板的現實限制
「資金規劃」：自建、合建還是委建？資金壓力各不同
「長期價值」：不只是短期獲利，更要考慮資產傳承
「與其盲目追求最大容積，不如找到最適合的產品定位，」建築師建議。
張惠山提醒：「在永和，每一寸土地都是黃金。未來可能只會越來越多。」
M觀點：17坪危老宅的傳奇變身，揭露了台灣都市更新的新方向，在土地稀缺的都會區，與其等待大規模都更，不如善用危老條例進行「微型更新」。對地主而言，與其抱持著「一定要合建」的傳統思維，不如理性評估獨立開發的可能性。記住，在房地產世界裡，最大的價值不是土地面積，而是開發智慧。
張惠山(山哥來了)
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