山哥看房市》青安3.0上路！精準補貼時代，房仲服務這三種客群要換方法

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

青安3.0將於2026年8月1日上路，政策有效申辦期間至2029年7月31日。相較過去，新制最大的改變，不是單純增加貸款額度，而是從「普遍優惠」轉向「精準補貼」。

青安3.0新增年齡、所得及房屋總價限制，申貸人須未滿50歲，申貸年齡加貸款年限原則上不得超過80年，本人年所得不得超過200萬元。房屋總價則採區域三級制，台北市最高3,500萬元，新北市及新竹縣市2,500萬元，其餘縣市2,000萬元。

一般首購族最高貸款額度仍為1,000萬元，新婚兩年內家庭提高至1,200萬元，育有未成年子女家庭最高可達1,500萬元。

山哥認為，青安3.0對房仲業者不是利空，而是一場專業升級考試。未來只會介紹房子不夠，還要懂貸款資格、家庭現金流及產品配置。

一般首購族：

一般首購族最高貸款額度維持1,000萬元，是市場最穩定的基本客群。

房仲服務這類客戶時，不能只告訴他「前3年利率很低」，更要把第4年後補貼逐年退場，以及寬限期結束後開始償還本金的壓力算清楚。

青安3.0採取「3＋3」利息補貼，第4年起優惠逐年減少。很多首購族前幾年只繳利息，會誤以為房貸負擔很輕，但本金一旦開始攤還，月付金可能大幅增加。

房仲真正的價值，是協助客戶分別試算寬限期內、補貼退場後及升息情境下的負擔，而不是只用最低月付金促成簽約。

物件選擇方面，中低總價中古大樓、華廈及格局實用的老公寓，仍可能是首購族的主要選項。中古屋可以立即確認採光、屋況與生活機能，總價通常也比較容易控制，但仍須注意修繕及銀行鑑價問題。

新婚與育兒家庭：

婚育家庭是青安3.0最明顯的受惠族群。新婚家庭最高可貸1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元，有機會提高兩房、三房等家庭型產品的購買能力。

但山哥要提醒，最高額度只是政策上限，不是家庭的安全負擔線。

育兒家庭除了房貸，還有托育、教育、保險、汽車及日常生活支出。若把收入大部分都拿來繳房貸，即使順利交屋，也可能讓家庭現金流長期處於緊繃狀態。

房仲應主動了解客戶的婚姻、子女、收入及負債情況，再協助配置適合的房型與總價。育兒家庭需要的不是勉強買下的小宅，而是能夠住得久、通勤合理，而且未來換屋壓力不會太大的空間。

專業房仲不應鼓勵客戶「貸好貸滿」，而是幫助客戶留下緊急預備金，並確認補貼結束後仍能穩定繳款。

換屋族：

換屋族若在申貸時家庭名下仍有住宅，通常無法直接符合青安的無自有住宅條件。

遇到這類客戶，房仲不能為了成交而模糊帶過，更不能先叫客戶簽約，再把貸款問題丟給銀行。

換屋族應評估先賣後買或先買後賣。先賣後買可降低同時持有兩間房的資金壓力，但須處理暫住及交屋銜接；先買後賣則可能碰到第二戶貸款成數限制、沒有寬限期及自備款提高等問題。

房仲應協助比較一般銀行貸款、交屋時間及資金調度，將出售舊屋、購買新屋與搬遷流程排成一張完整時間表。

山哥認為，青安3.0不會像過去一樣全面刺激市場，未來買盤仍會集中在自住、中低總價及符合政策門檻的住宅。

房仲業者的競爭，也將從「誰手上的物件多」，轉變成「誰更懂客戶的財務條件」。

青安3.0時代，房仲的價值不是把房子賣出去，而是協助客戶確認資格、控制總價、安排貸款，並算出未來十年仍然負擔得起的生活。成交只是開始，讓客戶買得下、住得久、房貸繳得穩，才是真正能累積信任與業績的服務。