台灣人買日本房必看：公寓、透天、老屋，從持有稅到修繕金一次搞懂
M傳媒房產中心 / M編
近年日圓走弱，加上大家開始把資產往海外配置，台灣人去日本買房子的熱度一直升溫。從東京、大阪市中心，到地方城市的中古屋，到處都能看到海外買家的身影。不過，日本房產制度和台灣差很大，如果沒先把稅制和持有成本搞清楚，很容易算錯投資報酬率。
買了房子，稅就來了
日本養房子的稅，跟台灣不太一樣。主要有兩筆。
第一筆是固定資產稅，標準稅率大約1.4%。要注意的是，課稅基礎不是你成交的價格，而是地方政府評定的「課稅標準額」。
第二筆是都市計畫稅，稅率最高約0.3%，而且只有房子位在「市街化區域」內才會課到。如果你的房子在鄉下或偏遠地區，可能根本不用繳這一條。
政府每三年會重新評估一次地價和房屋價值，稅額會跟著調整。小塊的住宅用地可以享有稅基減免，實際有效稅負大概落在0.5%到1%之間。雖然有優惠，但這筆錢是每年都要付的，長期累積下來也是一筆不小的支出。
公寓不是付完房貸就沒事了
如果你買的是公寓大樓，除了管理費，還有一筆很重要的「修繕積立金」。這是每個月強制要繳的，用來支付未來電梯更換、外牆翻新、管線更新這些大型工程。隨著屋齡增加，修繕積立金可能會調漲，有些老社區在重大修繕時，甚至還會追加一次性的負擔。所以計算持有成本的時候，千萬不能只看房價，管理費和修繕積立金一定要一起算進去。
貸款利率漂亮，但不是人人都拿得到
很多人看到日本利率很低，就覺得貸款買房一定很划算。但M編要提醒大家，這種超低利率，是日本銀行給本國人的條件，外國人申請貸款完全是另外一回事。台灣人在日本辦房貸，銀行多半只接受東京、大阪這些主要城市的案子，鄉下老屋想貸款？基本上不用想。核貸成數大概落在五到七成，實際條件還是要看你的年收入、信用紀錄和物件地段。別以為廣告上的低利率每個人都能拿到，保守評估才不會到時候資金出現缺口。
在日本買房，殺價這招不太管用
這點跟台灣的習慣差很多。在台灣買房子，不殺價好像說不過去，但在日本，大部分物件都是接近「開價直接成交」。尤其是熱門地段的新案子或精華區的物件，價格幾乎沒有什麼彈性。有些市場甚至要登記申購或用抽選的。看到喜歡的房子就趕快做決定，賣方不會等你回去跟家人慢慢討論，機會可能就這樣沒了。
公寓和透天，持有邏輯完全不一樣
日本公寓大樓是土地共同持分，日常管理由管理組合負責，公共區域不用自己操心，但要按月繳管理費和修繕積立金。地點多半在車站或商圈旁邊，安全性比較好，市區的小套房轉手也相對容易。
透天一戶建的話，土地完整持有，沒有管理費和修繕積立金這些支出，但房子所有維護通通自己來，從屋頂漏水到庭院除草，全部得自己扛。透天大多位在郊區，獨立出入，治安需要自己留意。鄉下透天的流動性很低，買之前一定要想好未來怎麼出場。
老屋最大的風險不是折舊，是修繕
日本折舊制度上，鋼筋水泥建物耐用年數約47年，木造約15到20年，但這主要是稅務和貸款評估用的，不代表房子超過這個年限就不能住。真正的問題是修繕費用。日本人工很貴，木造老屋一旦碰到濕氣或白蟻，處理起來金額往往超出預期。北海道那些豪雪區的房子，冬天如果沒人住、暖氣沒開，水管結冰凍裂是常有的事。
最後提醒
日本不動產市場雖然制度成熟，租賃需求也相對穩定，但對外國投資人來說，資訊門檻還是很高。稅務制度要懂、修繕成本要抓、匯率風險要算、退出流動性也要想清楚，不要只看總價便宜就衝進去。
買房是一筆大錢，海外置產更是。多做一點功課，就少花一些冤枉錢。
