台北市114年Q4房市數據全解讀：住宅價格連4跌、預售交易量單季暴增65%、租金連4季漲逾1%
M傳媒房產中心 ｜ M編
台北市政府地政局前天公布114年第4季不動產市場動態，數據顯示一個冷熱交錯的市場樣貌。住宅價格指數連4季下滑，但季減幅度只剩0.02%，幾乎是平的。預售屋交易量單季暴增65.42%，價格卻小跌0.28%。租金更誇張，指數季增1.42%，連續4季漲超過1%。
M編把整份季報拆開來看，裡面有三個訊號值得特別注意。
訊號一：住宅價格跌不下去了
Q4住宅價格指數126.88，季減0.02%，跟沒跌差不多。全市標準住宅總價維持在2,010萬元，標準單價每坪64.84萬元，與前一季完全相同。對比113年Q4的130.71，年減2.93%，價格確實修正了，但修正幅度正在快速縮小。
12行政區有漲有跌。士林區季增0.56%，表現最好；大安區和松山區則分別下跌1.05%和0.95%，高價區帶頭修正。大樓產品微幅增加0.09%，小宅產品下跌較多，季減1.02%。價格僵固性極強，賣方不太願意再降，買方也在觀望，市場進入一種「誰也不讓誰」的盤整狀態。
台北市不動產估價師公會分析，經濟基本面強勁、台股暢旺，但信用管制及不動產貸款審慎措施持續壓抑投資交易動能。不過央行已宣布115年起貸款總量回歸各銀行內部控管，管制政策出現鬆動跡象，這對後續市場信心是正面訊號。
訊號二：預售市場交易量單季暴增65%，但價格微跌
Q4預售屋交易量1,196件，季增65.42%，交易金額549.35億元。12行政區中有10區交易量增加，北投區連續三季居冠，文山區和中山區緊跟在後。
但交易量暴增的同時，平均單價卻小跌0.28%，來到每坪125.96萬元。這個矛盾的現象怎麼解釋？建商讓利促銷、加速去化庫存，價格不漲反跌反而吸引買盤進場。中正區因個案條件影響，單價上揚至每坪165.12萬元，季增14.49%；士林區則下滑至每坪93.4萬元，季減19.72%。預售市場正在經歷一波「以價換量」的去化潮，建商願意讓，買方就願意接。
訊號三：租金連4季漲超過1%，商辦租金也緩步攀升
住宅租賃市場持續升溫。Q4租金指數108.78，季增1.42%，年增5.28%，已連續4季季增率超過1%。全市標準租金單價達每坪1,444元，一年漲了72元。住宅租金穩定成長，背後反映租屋需求持續增加。
高房價讓買房門檻居高不下，租屋成為更多人的長期選項。加上就業市場穩定、薪資緩步成長，租金行情有基本面支撐，不是短期炒作。
商辦租賃市場同樣穩健。Q4租金指數119.08，季增0.83%，年增1.90%，租金緩步成長。
M編總結
第一，台北市住宅價格已接近築底。季減0.02%幾乎是平的，大安區和松山區這些高價區先修正，修正完之後市場就會慢慢找到支撐。央行管制政策開始鬆動，對市場信心是正面訊號。
第二，預售市場「以價換量」趨勢明確。建商不再死守牌價，用讓利換成交量，第4季交易量暴增65%就是最好的證明。對買方來說，議價空間比過去一年多更多，現在進場的談判籌碼相對充足。
第三，租金行情有基本面支撐。住宅租金連4季漲超過1%，年增5.28%，租屋需求持續增加。對包租公婆來說，租金收益穩定成長是不錯的長期標的；對租屋族來說，房租只會越來越貴，這也是為什麼很多人寧可咬牙買房的原因。
整體而言，信用管制政策持續影響下，台北房市已進入盤整階段，價格維持穩定、交易量縮。隨政策效果逐步消化，若不出現重大經濟或政策利空，市場可望逐步築底，後續交易動能有機會溫和回升。
