桃園房市「初老」現象浮現！中古屋交易占比攀升 每3筆就有1筆是30年老宅
台灣房屋集團趨勢中心根據內政部資料統計，2023年第四季桃園市住宅交易平均屋齡達21.7年，雖仍是六都中最年輕，但較去年同期增加2.5年，老屋交易占比明顯攀升，顯示市場正逐漸走向「初老化」。
【交易結構變化】老屋買氣升溫、新屋量能萎縮
1. 老屋交易占比突破3成
40年以上老宅交易占比達18.7%，季增2.9個百分點。
30~40年屋齡占比15.8%，季增1.8個百分點。
合計30年以上老屋交易占比34.5%，相當於每3筆交易就有1筆是高齡住宅。
2. 新成屋交易疲軟
5年以下新屋占比從Q3的28.1%降至25.9%，減少2.2個百分點。
主因：新屋持有成本高，屋主惜售。房地合一稅（2年內轉手稅率45%）抑制短期交易。
【區域熱點】中壢海華商圈老宅最搶手
中壢區為老屋交易冠軍，Q4共348筆，其中海華商圈電梯大樓因「低公設比、低總價」受青睞：
單價約25~30萬元，3房含車位總價1500萬內。
買方多為在地自住客，看中成熟生活圈（SOGO百貨、機捷A21站、未來中豐交流道）。
桃園區的大有特區、火車站前商圈亦以中古屋為主力。
【市場驅動因素】
成熟商圈素地稀缺
發展飽和區新案供給少，買方轉向公設低、坪效高的中古屋。
稅制與成本壓力
新屋屋主面臨高持有稅及房地合一稅，降價意願低，導致成交量萎縮。
購屋族精打細算
預算有限的自住客偏好老屋議價空間，尤其低總價電梯產品最熱門。
【未來趨勢】「汰舊留新」成策略 老屋市場持續活絡
部分多屋族為降低持有成本，優先出售老宅，使市場供給增加。
若房價漲幅趨緩，新舊屋價差擴大，老屋CP值優勢將更顯著。
專家建議：購屋族可鎖定具都更或重劃題材的老社區，兼顧現有機能與未來增值潛力。
桃園房市正經歷結構性轉變，在「新屋僵局、老屋突圍」的態勢下，中古屋交易熱度可望延續，成為剛需市場的主力產品。
