打房打個寂寞？房價跌不深　山哥：政策打的是信用，經濟撐的是價格

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

從2024年第四季開始，台灣房市交易明顯降溫。央行第七波選擇性信用管制上路後，第二戶貸款成數下降、寬限期受到限制，銀行鑑價與放款態度也轉趨保守。

市場成交量快速萎縮，但房價並沒有如部分民眾期待般全面崩跌，因此不少人質疑，政府打房是不是「打個寂寞」？

山哥認為，政策不是沒有效，而是很多人看錯了政策作用的順序。

信用管制最先影響的，是買方能貸多少、自備款要準備多少，以及投資人能不能繼續增加槓桿。當貸款變難，市場通常先出現成交量萎縮、議價空間擴大，接著才可能反映在價格。

房子不像股票可以按一下就賣。只要屋主沒有急迫資金壓力，多半寧願延後出售，也不願大幅降價，因此房市經常出現「量先縮、價後修」的現象。

市場上有人提出「房價長期漲幅約等於GDP成長率加上CPI」的說法。山哥認為，這可以作為觀察總體經濟的方向，卻不能當成精準的房價公式。

經濟成長與通膨確實會影響資產價格，但房價同時受到利率、房貸政策、家庭所得、人口移動、土地供給、營建成本及市場信心影響。不同地區的產業、人口與供給條件不同，房價當然不會同步上漲或下跌。

這一波房市最大的支撐力量，來自AI、半導體及科技產業。出口與企業投資增加，帶動部分企業獲利、員工薪資及家庭資產成長，使科技園區、就業人口流入區及重大建設周邊，仍保有一定購屋需求。

但必須強調，AI紅利並不是平均分配。科技產業強，不代表所有家庭收入都同步增加，也不代表全台每一個行政區的房價都能獲得支撐。

此外，缺工、工料、土地與土方成本維持高檔，確實讓新建住宅價格不容易大幅下修；但成本高不代表房價一定只能上漲。當買方負擔不起，建商仍可能延後推案、縮小坪數、調整產品，或透過付款條件與促銷增加買氣。

山哥認為，政府打房並非沒有效，而是政策主要在控制槓桿、降低金融風險，並不是承諾把房價打到人人買得起。

未來房市不會齊漲齊跌，而是走向更明顯的區域分化。有產業、人口、交通與實際居住需求的地方，價格相對有支撐；供給過多、投資比例偏高及人口外流區域，修正壓力則會更大。

房價跌不深，不代表政策失敗；經濟成長強，也不代表所有房子都不會跌。買房真正要看的，仍是區域能否提供穩定就業、人口流入與長期居住需求，而不是只聽一句「政府打房」或「AI會救房市」就下決定。