房貸鬆綁掀兩面刃效應！首購族受惠卻恐排擠建商融資
行政院拍板新青安房貸不再納入《銀行法》第72條之2規範，自9月1日起正式實施，此舉被市場解讀為「打開房貸水龍頭」，為受限貸款額度的首購族帶來曙光。然而，這項政策卻引發正反兩極評價，房地產達人「帥過頭」警告，此舉可能產生資金排擠效應，最終衝擊建商融資，甚至波及危老和都更計畫的推動。
政策鬆綁內容與市場反應
根據《銀行法》第72條之2規定，銀行建築放款總額度上限為30%，長期以來央行要求不得超過28%的警戒線，實際執行率僅在26%左右。這次政府開放「水龍頭」，取消28%警戒，直接放寬至30%，讓新青安與首購族申貸更為順利。
政策宣布後，雖然一度刺激房市與營建股上漲，但隔日即回跌，顯示市場逐漸理解其中潛在風險。這種波動反應出投資人對政策效果的疑慮，以及對後續影響的謹慎評估。
資金排擠效應的隱憂
房產達人「帥過頭」分析指出，問題關鍵在於央行對不動產放款集中度的堅持。目前集中度數值為36.9%，屬於央行自行制定的審慎措施，並非法規明文規定。新青安與首購族佔額度增加3%，就等於建商與危老都更被擠壓3%。
「就像一個水庫，水位總量只有36.9%。你多分給買房人，建商就少分。最後恐怕建商倒光光。」帥過頭警告。這種排擠效應可能對建築業產生深遠影響，特別是正在進行中的危老都更計畫。
銀行獲利考量與貸款現實
從銀行角度來看，新青安貸款利率僅2.15%，相較於普通首購貸款利率約2.5%至2.7%，獲利空間確實較小。這也是為什麼民間銀行如彰化銀行過去對新青安案件興趣缺缺，只有官股銀行不得不配合政策。
帥過頭解釋：「以前新青安貸不到，是因為利息太低、銀行不想做。現在強制納入，雖然解決了首購族的貸款問題，但也可能造成銀行為達標而壓縮其他建築貸款的額度。」
市場影響的雙面刃
對購屋族來說，這項政策無疑是一大利多。今年全國約有13萬戶新成屋交屋，放寬貸款能大幅減輕購屋壓力。「過去要跑15家銀行才借得到，現在一次就能辦理，對老百姓當然是好事。」
但對建商而言，情況卻不容樂觀。帥過頭指出，若去年代銷一百戶，如今因貸款不易恐縮減至二十戶；政策放寬後，雖能回升至四十戶，但仍不及往年水準，顯示建商銷售壓力加重。
央行態度成關鍵變數
整體而言，新青安政策調整短期內惠及首購與年輕買房族群，但長期卻可能壓縮建商與危老都更資金，甚至引發建商連環倒閉。帥過頭直言，9月18日央行的下一步將成為決定市場走向的關鍵時刻。若央行願意放寬集中度到40%甚至45%，問題就能解決。但央行始終將集中度視為重要管控指標，是否調整將牽動整個房市生態。
新青安鬆綁政策展現了政府解決首購族貸款困境的決心，但同時也凸顯了房市政策的複雜性與兩難。在幫助首購族的同時，如何避免對建築業造成負面影響，成為政策實施的重要課題。
M觀點 未來市場發展將取決於央行對不動產放款集中度的態度，以及銀行如何在政策要求與商業考量間取得平衡。
理想的狀況是能在首購族與建商之間找到雙贏的方案，而不是此消彼長的零和遊戲。畢竟，健康的房市需要供需兩端的均衡發展，任何過度傾斜都可能帶來意想不到的後果。
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