屏東房市正在換一批人做決定！黃惠爭：產業進駐改變購屋版圖

【M傳媒／地方房市觀察】

屏東房市正在改變，而且改變的不只是房價。

從業近30年的屏東房仲黃惠爭，長期觀察第一線買方、屋主與住宅產品變化。她目前也是屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會第十三屆理事長。

在她看來，這幾年屏東房市最大的變化，可以濃縮成一句話：

「市場正在換一批人做決定。」

過去屏東人習慣住透天，現在電梯大樓快速增加；過去住宅需求主要來自在地家庭，現在科學園區、半導體供應鏈與新的就業人口正在進場。

買房的人變了，房子的產品、價格與區位也開始跟著變。

電梯大廈占48.8%　「透天屏東」正在改變

屏東長期被視為典型的透天住宅市場。

土地取得成本相較六都低，家庭人口較多，過去不少購屋族會把透天列為第一選擇。

現在市場結構已經明顯不同。

根據金融聯合徵信中心資料，2025年前三季屏東縣電梯大廈新增房貸1,122件，占全縣新增房貸2,301件的48.8%，已經接近一半，並創下統計新高。

黃惠爭觀察，背後不是單一價格因素，而是居住需求正在改變。

家庭人口縮小、三代同堂逐漸減少，年輕買方更重視隱私、社區管理、電梯、停車與垃圾處理。

另一方面，土地與營建成本提高，新建透天總價也隨之上升。原本購買透天的預算，現在可能已經超過部分首購家庭負擔範圍。

當需求與價格同時改變，建商自然開始增加集合住宅產品。

屏東仍然有人愛透天，但透天已經不是唯一答案。

房市開始跟著工作機會走　產業成為新的基本面

屏東另一個重要變化，來自產業。

過去談屏東房市，市場多半聚焦觀光、退休生活、價格相對親民等條件。

現在「工作機會」的重要性正在快速提高。

六塊厝產業園區持續開發，官方預估未來可創造276億元以上年產值及672個就業機會。

屏東科學園區則成為更明顯的產業轉折。

2026年6月，屏東科學園區半導體供應鏈專區聯合動土，由台積電統籌整體規劃，並有7家供應鏈業者進駐。

官方預估，屏東科學園區未來可創造約5,400個就業機會及360億元年產值。

對地方房市而言，就業人口比單純建設題材更重要。

黃惠爭觀察，科技業、工程師、技術人員及供應鏈從業者進場後，對住宅的需求和傳統在地家庭並不完全相同。

這群買方更重視通勤、停車、社區管理、屋齡與居住品質，也有機會支撐屏東市及產業周邊新的住宅需求。

建設利多分區發酵　屏東不再是一個房市

地方房市最容易出現的誤判，就是把整個縣市當成同一個市場。

屏東實際上已經出現明顯區域差異。

以預售市場來看，2025年屏東市預售屋中位單價已達每坪32萬元以上；長治、萬丹等地多落在20多萬元，潮州又是另一套價格結構。

區域價格差異背後，是工作、交通、人口與生活機能的差距。

黃惠爭認為，有產業、有工作機會、有交通建設及成熟生活圈的地方，住宅需求相對容易形成支撐。

缺乏就業機會、人口持續外流的區域，則會面臨更大的成交與價格壓力。

因此，未來屏東房市很可能持續呈現「區域分化」。

同樣在屏東，一個地方可能有新產業人口進入，另一個地方卻仍面對人口老化與外流。

高鐵與園區長線發展　房價不會一次反映未來

屏東目前也有高鐵延伸、科學園區及各項產業建設題材。

但黃惠爭認為，地方房市最大的風險之一，就是把十年後的想像一次反映在今天的價格。

高鐵延伸屏東目前仍處於綜合規劃階段；屏東科學園區也需要經歷廠房興建、企業進駐、人才招募及產能逐步開出。

這些都不是一天完成。

對購屋人而言，產業與建設可以作為長期區域發展的參考，但實際買房仍要回到工作地點、生活機能、總價與貸款能力。

地方建設是長線基本面，不是短線追價理由。

老屋遇到新買方　「有土地」不保證好賣

另一個值得觀察的地方，是屏東老屋市場。

過去屏東不少屋主認為，透天只要土地持分夠大，就一定具有價值。

但新一代買方的考量正在改變。

黃惠爭分享，一名屋主持有40年透天，原本認為土地條件好，市場自然會接受。

實際帶看後，買方卻興趣有限。

問題並非單純價格，而是買方還要評估整理成本、管線、屋況、停車、格局與未來使用方式。

後續團隊重新調整產品定位，從單純住宅出售，改以土地條件、使用彈性及收租可能性尋找適合客群，成交效率才開始改善。

這代表老屋市場也正在分流。

上一代看土地，新一代算整理成本與使用效率。

「第三次換屋潮」反映的是住宅需求重新排序

黃惠爭近期把這波市場變化稱為「第三次換屋潮」。

這是她根據第一線市場提出的觀察。

AI與半導體產業帶動部分新就業人口，加上高齡化、繼承增加及大量老屋逐步釋出，市場上的供給與需求都在重新排序。

對買方來說，房子不再只是「有屋就好」。

新成屋、屋齡較新、有管理、停車方便、生活機能完整的產品，通常較容易被新一代購屋族接受。

相較之下，高屋齡、整理成本高、位置偏遠或機能不足的物件，銷售難度可能提高。

這不是所有老屋都失去價值，而是不同住宅的市場正在被重新分類。

屏東房市變數是人口結構

屏東房市未來最值得追蹤的，不只是平均房價。

真正重要的是新增的工作機會能不能留下人口。

科學園區帶來多少實際就業人口、這些人住在哪裡、通勤半徑多大、收入能負擔多少總價，才會真正決定產業利多最後能轉化成多少住宅需求。

同時，屏東原本就存在人口老化與部分區域人口外流問題。

新產業人口與既有高齡人口同時存在，會形成非常不同的住宅需求。

一邊需要電梯、管理與新式住宅；另一邊則面臨老屋、繼承、空屋與資產處分。

這也會讓屏東房市的分化愈來愈明顯。

M編觀察：

地方房市真正的改變，往往不是先出現在價格，而是先出現在人。

過去屏東住宅市場以在地家庭、透天、自住為核心。

現在電梯大樓占新增房貸比重已接近一半，科技產業與半導體供應鏈也開始進場，新的就業人口正在形成。

住宅需求因此從「土地大不大」，逐步增加「通勤方不方便、社區有沒有管理、屋齡新不新、停車好不好」等條件。

這代表屏東房市正從傳統地方住宅市場，逐步走向更細緻的產業型、區域型市場。

市場正在換一批人做決定。

當做決定的人改變，下一輪屏東房市真正有價值的產品，也會跟著改變。

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