買兩房住不到5年就想換三房？黃聖富：低總價首購，小心被「二次交易成本」吃掉積蓄

買兩房住不到5年就想換三房？黃聖富：低總價首購，小心被「二次交易成本」吃掉積蓄

文／黃聖富（太平洋房屋景安捷運加盟店店長）

這幾年在第一線服務雙和地區的首購族，我常遇到年輕夫妻問我：「黃店長，我們預算有限，是不是該先買兩房『求有』，以後有小孩再來換三房？」

每次聽到這句話，我都會先肯定他們的務實，但接著我會拉把椅子請他們坐下，跟他們說：「先求有絕對是個好起點，但身為你的房產顧問，我有責任陪你把未來5到10年的帳一起算清楚。」因為在景安站、中和、永和這帶，我看過太多案例：孩子一出生、空間立刻不夠用，住不到五年就想換屋。換屋本身是美事一樁，但如果沒有提早規劃，一買一賣之間的「二次交易成本」，可能會吃掉你們辛苦存下的頭期款。

雙和買兩房與三房差距，我們陪你「精算」而不是「硬捏」

買房是這樣，預算永遠是最大的考量。以雙和地區（中和、永和）及景安捷運站周邊的市場來看，兩房總價帶約在1,200萬至1,800萬，三房則普遍落在1,800萬至2,500萬以上。對首購族來說，這不是「多存一點」的問題，而是「多存好幾年」的差距。

我常跟客戶說，在評估兩房與三房時，一定要看兩件事：

自備款的彈性：首購房貸成數約七成五至八成，但未來換屋時，因為第二戶貸款管制，成數可能降到六成至六成五。我會幫你算出：如果現在買兩房，未來換三房時，自備款要準備多少？現在的存款夠不夠應付未來的變化？
房貸月付金的餘裕：買房是為了更好的生活，我會幫你抓出「每月還款後，還能保有足夠生活費與育兒基金」的安全水位，而不是讓房貸壓得你們喘不過氣。

家庭變化是責任的負荷，空間規劃要提早準備

很多客戶跟我說：「店長，我們現在兩個人住兩房剛剛好，以後再說啦！」但我總是笑著提醒：「未來的變化，往往比我們想的來得快。 」

結婚、生第一胎、生第二胎、長輩來幫忙帶小孩、甚至需要一間居家辦公的書房，這些需求通常在三到五年內會全部擠在一起。空間不夠，不是「擠一下就好」，而是生活品質會大打折扣。

因此，如果是買兩房，我們團隊會特別幫客戶留意「這間兩房能不能靈活變通」。例如：公設比低、室內實坪大、次臥空間放得下單人床與書桌、或是離景安捷運站近、附近有方便的托育資源。我們不會只賣你現在滿意的房子，而是會幫你篩選出「未來五年即使家庭成員增加，也還能舒服住」的兩房物件。

換屋「二次交易成本」：提早看懂，就能提早避開

這是很多首購族容易忽略的隱形成本。你買兩房時付的交易成本（仲介費、契稅、代書費等），不會因為你以後賣掉而消失；當你換三房時，還要再付一次。而且第二次通常更貴，因為房價更高、貸款條件更嚴。

一買一賣之間，會產生以下費用：
仲介服務費（實務上賣方約4%、買方1%至2%）
土地增值稅與契稅
房地合一稅
搬家、裝潢與修繕費

實務上，一買一賣的轉手成本，大約會佔總價的5%至10%。以1,500萬的房子來算，就是75萬至150萬。這筆錢不會變成你的資產，而是消失在交易過程中。

我們能幫你做的事：
身為太平洋房屋的在地店長，我們會在你決定買兩房時，就幫你預先評估：「這間房子未來好不好脫手？」、「現在的裝潢該怎麼做，未來換屋時才不會虧太多？」我們甚至會在你要換屋時，協助你計算舊屋的合理售價與新屋的貸款規劃，讓這筆「二次交易成本」降到最低。

房地合一稅：我們幫你抓對「持有期間」

房地合一稅的設計，是為了抑制短期炒作。依現行規定，持有2年以內出售，稅率35%至45%；持有2年以上未滿5年，稅率20%；持有5年以上未滿10年，稅率20%；超過10年才降到15%。

很多首購族因為家庭變化太快，在持有兩年多、三年左右就急著換屋，剛好落在20%的稅率區間。這還不包括自住滿6年才有的400萬免稅額。

友善提醒：
如果你們的計畫是「先買兩房，五年後換三房」，那我們在帶看兩房時，就會幫你把「持有時間」算進去。如果發現你們可能撐不到五年，我們會誠實建議你：是不是直接找一間總價稍高、但可以住更久的三房？或者，我們會幫你找一間「好出租」的兩房，讓你在換屋前，可以先將房子出租，用租金來抵擋部分房貸，避開短期交易的沈重稅負。