【情情來了｜地政士專欄】小心「人頭戶」警鈴大作！朋友贊助頭期款，為何比家人更讓銀行緊張？
M傳媒-房產中心
最近很多客戶私訊問到頭期款來源的問題，只要錢不是從自己薪資帳戶出來，就開始緊張：「這樣銀行會不會不讓我貸款？」
一個典型的案例是：「頭期款400萬，一半是朋友贊助，一半是自己投資股票賺的，該怎麼處理才安全？」
直接說結論： 銀行在意的，不只是這筆錢會不會變成你的「債務」，更在懷疑你會不會只是購屋的「人頭」。這正是朋友贊助比家人資助更讓銀行緊張的核心原因。
銀行的雙重焦慮：債務風險與人頭疑慮
銀行審核頭期款，主要看兩件事：
這筆錢會不會增加你的還款壓力？ （例如是短期借款）
你會不會只是名義上的借款人？ （即「人頭戶」）
「朋友贊助」恰恰同時觸動了這兩根敏感神經。銀行會高度懷疑：
這位「朋友」是不是實際的購屋者或投資客？
你是否只是因信用或資格問題被借名登記？
未來若發生糾紛或斷供，房屋的真正權屬將充滿法律風險，讓銀行債權難以確保。
相較之下，家人資助（尤其是父母、子女等直系親屬）因有明確的《遺產及贈與稅法》框架可循，銀行審查的重點在於「確認是否為合法贈與」及「確認受贈人有無實際還款能力」，而非優先懷疑「人頭交易」。但請注意，若子女自身財力明顯無法負擔房貸，國稅局可能將整筆購屋資金（含貸款）視同贈與課稅，銀行也會因此嚴格審查。
朋友贊助 vs. 家人資助：銀行眼中的關鍵差異
在銀行眼中，朋友贊助與家人資助存在一道清晰的「信任鴻溝」：
對朋友贊助，銀行的首要疑慮是「人頭戶風險」與「隱藏債務」。因為朋友關係在法律上沒有明確定義，說服力低，銀行會高度警戒，要求你證明這非借貸、非人頭。
對家人資助（以直系親屬為例），銀行的審查核心是「贈與真實性」與「稅務合規性」。由於有清晰的贈與稅法框架（每人每年244萬元免稅額）和親屬關係背書，銀行視之為常規情況，審查重點在於檢附相關的免稅或完稅證明。
最後提醒
銀行要的從來不是複雜的劇情，而是簡單、透明、可驗證的真相。頭期款處理的原則是「誠實是最好的策略」，但誠實需要用對方法。
我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與與不動產交易規劃。
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