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危老重建大震撼！2027新制恐斷商辦、飯店翻新路 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
你家隔壁那棟老舊旅館、商辦想靠危老重建變新大樓？恐怕要失望了！內政部最新修法草案出爐，2027年危老條例到期後，重建適用對象將全面回歸住宅本位，商業建築、飯店、學校幾乎無法再透過危老重建翻新，更連小基地的容積獎勵也大幅縮水，這對房市將造成一波不小的震盪。
自2017年危老條例上路以來，的確帶動不少老舊住宅重建，但近幾年我們也看到不少商業建築、旅館、百貨、銀行等單一產權非住宅物件，透過危老條例進行翻新，形成「制度被大資源業者利用」的現象。原本旨在改善居住安全的政策，竟變成財團快速更新商辦或飯店的捷徑，這也引發外界批評。
新版危老條例規劃「2限制、1新增」：
首先，重建前住宅使用比例須達2/3，未來商業用途建築將難以適用；
其次，重建基地不得位於都市計畫工業區，以避免工業區開發與住宅更新發生排擠；
第三則是針對小基地容積獎勵進行調整，500平方公尺以下小基地最高獎勵從1.4倍降至1.2倍，這對以小基地為主的開發商無疑是一大挑戰。
不過，新制也不是全面收緊。
針對公益性建案，例如社會住宅或福利設施，500平方公尺以上建案仍可申請最高15%額外容積獎勵，不受基準容積或原建築容積限制。也就是說，內政部透過「胡蘿蔔與棍子並用」的策略，鼓勵開發商在追求利潤的同時，也能兼顧社會公益。
從2017年到現在，危老條例已推動數百件老舊建築更新，但2027年到期後，政策重心將明顯轉向「公益重建」。對一般住宅戶來說，這無疑是好消息，代表政策資源將更集中在真正需要改善居住安全的人身上；但對商辦、飯店或學校業者而言，則得重新尋找其他重建管道。
M觀點：這波修法就像房市的一次大洗牌，危老重建的黃金期正在倒數。
如果你是住宅屋主，趕快把握時機申請危老，既能改善居住安全，也可能享有容積獎勵；但若你是商辦或旅館業者，別再寄望靠危老翻新，必須提前布局其他重建方式。整體來看，危老政策正在從「加速重建」轉向「公益重建」，誰跟上政策脈動，就能掌握紅利；誰慢一步，就只能眼睜睜看黃金期流逝。
