房東房客點交10大糾紛！牆面、沙發、清潔最容易吵　押金不是想扣就能扣

文／日盈不動產（社會住宅包租代管）

租屋期間相安無事，沒想到最後卻在退租點交時撕破臉！

牆面泛黃要不要重新油漆？住了多年的沙發破損，房客是否要賠一組新的？房東認為房屋沒有打掃乾淨，又能不能直接從押金扣除清潔費？

小編在第一線處理租務時發現，退租點交最容易發生爭議的，往往不是幾萬元的大筆費用，而是一面牆、一張沙發、一處污漬，以及房東、房客對「正常使用」的認知不同。

新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人也指出，公會處理的租務案件除了租金催繳外，退租點交也是常見爭議，尤其集中在牆面油漆、家具賠償與清潔標準。

真正麻煩的是，雙方都用「看起來很髒」「入住時本來就這樣」等主觀感覺判斷，卻沒有完整的入住照片、設備清單與修繕紀錄。

先搞懂：押金不是房東的備用修繕金

依現行住宅租賃規定，押金最高不得超過兩個月租金。

租約結束後，房客返還住宅並結清租金、水電費、管理費及其他租約債務，房東應返還押金；若確實有欠費或可歸責房客的損害，房東可以依法扣除，再返還剩餘金額。

因此，房東不是看到刮痕、污漬就能自行開價扣款；房客也不能用一句「房子住過本來就會舊」，拒絕負擔所有損害。

點交判斷的重點有三個：

入住時原本的狀況、損壞發生的原因，以及修復所需的合理費用。

糾紛一：牆面泛黃，要整間重新粉刷？

牆面因日照、時間或一般居住而出現輕微泛黃、使用痕跡，不一定能歸責於房客。

但若有大面積塗鴉、抽菸造成嚴重燻黑、未經房東同意改變牆面顏色，或因不當使用留下大量孔洞，房客仍可能需要負擔合理修復費用。

不能只用「自然耗損」四個字全部免責，也不能因為牆面只有一小處污損，就要求房客負擔全屋重新油漆。

建議入住時，就把每面牆的原始狀況拍清楚；退租時再用相同角度拍攝，才有客觀比較基礎。

糾紛二：沙發壞掉，房客要賠全新家具？

家具毀損是否應賠，必須確認入住時的狀態、使用年限、損壞原因，以及物品是否能夠修復。

如果沙發在房客入住前已使用多年，房東原則上不能因為局部損壞，就直接要求房客賠償一組全新品。合理賠償仍應考量家具剩餘價值、維修費用及實際損害。

但若沙發是遭寵物嚴重抓破、被菸頭燒傷，或因明顯不當使用而損壞，房客也不能只用「家具本來就不是新的」完全拒絕負責。

賠償不是讓房東把舊家具免費換新，而是填補實際損害。

糾紛三：房東嫌不乾淨，直接扣清潔費？

「乾淨」是退租點交最容易各說各話的項目。

若租約已明確約定退租時的清潔範圍，房客原則上應依約處理；房東若主張需要額外清潔，也應具體指出哪些位置沒有清理、需要哪些工作，以及費用如何計算。

一點灰塵或輕微使用痕跡，不代表房東可以安排全屋深度清潔，再將所有費用轉嫁給房客；但房客也不能只是把垃圾帶走，就認為已完成退租清潔。

較好的方式，是在點交前共同確認需要改善的地方，讓房客有合理時間自行清理，避免直接進入扣押金爭議。

糾紛四：入住沒列設備，退租才說東西少了

冷氣、冰箱、洗衣機、床架、窗簾、遙控器及門禁磁扣，都應在入住點交表中逐項記載。

除了寫下品項與數量，最好也記錄品牌、功能、外觀及既有瑕疵，並拍照或錄影存證。

若入住時沒有設備清單，退租才主張少了一支遙控器、家具遭到更換，雙方都可能難以舉證。

日盈小編建議，設備點交表不要只寫「家具一批」「家電正常」，內容愈清楚，退租時愈不容易發生爭議。

糾紛五：設備故障，到底誰負責修？

房屋及附屬設備損壞，原則上由房東負責修繕；但若損壞可歸責於房客，例如使用不當、擅自拆卸、故意破壞或未依正常方式操作，則可能由房客負責。

房東遲不修繕時，房客也不宜立刻自行叫修，再直接從租金中扣除費用。

較安全的做法是先透過LINE、簡訊、電子郵件或存證信函通知房東或管理業者，說明損壞情況並給予合理處理期限。期限屆滿仍未修繕，再依契約及相關規定主張自行修繕與費用。

報修紀錄、照片、估價單與發票都應完整保存。

糾紛六：提前搬走，違約金怎麼算？

提前終止租約，必須先確認是發生法律或契約所定的終止事由，還是房客單純因工作、家庭或個人規劃想提早搬離。

若契約約定雙方可以任意提前終止，原則上應至少提前一個月通知；未依期限通知所約定的違約金，最高不得超過一個月租金。

但若租約明定不得任意提前終止，或案件涉及欠租、房屋危及安全等特殊情況，法律效果可能不同，不能一律認為「賠一個月租金就能離開」。

簽約時應先看清楚提前終止條款，而不是等到要搬家時才第一次翻契約。

糾紛七：點交完成，房東卻遲遲不退押金

租約終止後，房客返還房屋並結清相關費用，房東就應返還剩餘押金。

房東若要扣款，應列出欠租、未繳費用、物品短少或毀損項目，並提出合理計算依據。不能只說「等我找到人修理」，就長期扣住全部押金。

房客退租前也應主動結算水電、瓦斯、管理費及其他約定費用，不能一邊有未繳款項，一邊要求房東立即全額退還押金。

最好的方式，是在點交當天完成書面結算，清楚列出應退、應扣及仍待確認的項目。

糾紛八：二房東沒有轉租權，押金找誰拿？

房客向二房東或包租業者承租時，應先確認對方是否具有合法轉租權。

包租業者應具備合法營業資格，也應取得屋主同意轉租的文件。不要只因對方拿得出鑰匙、可以帶看或能簽契約，就認定他一定有權出租。

若二房東根本沒有取得房東同意，租約結束後又失聯，房客可能同時面臨被屋主要求返還房屋，以及押金追討無門的風險。

糾紛九：租約結束，戶籍卻沒有遷出

房客返還房屋時，除完成設備點交，也應依約處理戶籍或相關登記遷出事宜。

房東與房客最好在退租前確認辦理時間，避免等到新房客準備遷入，或房東處理稅務與相關申請時，才發現原房客戶籍仍留在屋內。

不過，房客未立即遷出戶籍，不代表房東可以直接沒收全部押金，仍要看契約約定，以及房東是否因此產生實際損害或費用。

糾紛十：房東不到場，點交永遠完不了？

退租時原則上應由雙方共同確認屋況、設備、鑰匙及費用。

若房東或房客拒絕到場，另一方應以可以證明送達的方式，通知點交日期與合理期限，並保留完整屋況錄影、鑰匙返還及費用結算紀錄。

不是房東沒有出現，房客就能把鑰匙放在桌上直接離開；也不是房客未配合，房東就能自行認定屋內所有問題都應由房客負責。

必要時可透過包租代管業者、租賃住宅服務人員或第三方協助點交，降低雙方各說各話的風險。

小編提醒：入住、修繕、退租都要留下紀錄

第一，入住時共同確認屋況。逐項填寫設備清單，拍攝牆面、地板、家具、家電及水電表度數。

第二，租期內所有修繕都留紀錄。誰通知、何時損壞、由誰處理及費用如何分擔，不要只靠口頭約定。

第三，退租時共同點交。逐項確認設備、費用、鑰匙與押金，最好簽署點交或結算紀錄，有爭議的項目則另外列出。

點交糾紛最大的問題，通常不是完全沒有規則，而是雙方從入住第一天就沒有留下證據。

正常使用造成的自然變化，不應全部算在房客頭上；但因故意、過失或不當使用造成的損害，也不能要求房東自行吸收。

包租代管的價值，不只是幫忙收租與報修，更重要的是透過標準化的入住點交、設備清冊、修繕紀錄及退租結算，降低房東與房客因主觀認定不同而發生衝突。

資料說明：本文依內政部住宅租賃契約規範、《租賃住宅市場發展及管理條例》及公開受訪資料整理。個別案件仍須依契約內容、入住狀況、損害原因及相關證據判斷。