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殺價430萬太狠？他列老透天「200萬修繕清單」網戰翻：出價950萬剛好而已！
【M傳媒房產中心／專題報導】
「開價1380萬的27年透天，想用950萬買到底過不過分？」網友在買房知識家臉書社團發問，對一棟27年透天的出價策略感到猶豫。這棟房子開價1380萬，銀行鑑價1250萬，但因為浴室、壁癌、廚房系統櫃、鐵皮排水和鐵捲門都需要修繕，初估修繕費用高達200萬，讓他考慮出價950萬到1000萬，卻擔心這樣出價會不會太誇張。
老屋修繕的驚人成本
這位網友仔細盤點了需要處理的問題：三間浴室需要重做，還有壁癌問題，廚房的系統櫃要更新，鐵皮排水需要重整，連鐵捲門都故障打不開。最麻煩的是浴室漏水問題，這些加總起來的修繕費用初估就要200萬元。
老屋翻新的成本確實不容小覷。特別是浴室和漏水問題，往往在施工後還會發現更多隱藏狀況，200萬元的預算抓得相當合理，甚至可能還不夠。這也是為什麼他會考慮從1380萬的開價直接下殺到950萬。
銀行鑑價與市場現實
雖然銀行鑑價來到1250萬，但這個數字通常反映的是屋況正常的市場行情。對於需要大規模整修的老屋，實際的交易價格往往要扣除修繕成本。這也是為什麼房仲會跟屋主說「可能只能賣到這個價格」。
在當前市場環境下，買方對老屋的修繕成本越來越敏感，除非是地點特別好的物件，否則多數人都會把修繕費用直接從出價中扣除。畢竟買了房子還要花大錢整理，對購屋預算是雙重壓力。
出價策略的智慧
房地產專家建議，出價時除了考慮修繕費用，也要看物件的稀缺性和地段價值。如果這是區域內難得的釋出物件，出價太低可能會被其他買方搶走；但如果同類型產品選擇多，就有比較大的議價空間。
從1380萬開價出到950萬，價差達到430萬，看起來很多，但扣掉200萬修繕費用後，實際價差是230萬。等於是用1130萬買到整修好的房子，這個價格是否合理，還要比較周邊類似物件的行情。
房仲角色的關鍵影響
值得注意的是，房仲已經向屋主透露「可能只能賣到這個價格」，這顯示房仲也認同買方的出價區間。在這種情況下，買方可以比較放心地提出自己的預算，不用擔心出價太離譜。
有經驗的房仲會根據市場實際狀況，給屋主相對準確的價格建議。如果連房仲都認為只能賣到這個價格，代表屋主的開價確實偏離市場行情。
漏水問題的潛在風險
浴室漏水雖然看起來只是局部問題，但往往會牽連到其他結構。處理漏水可能需要敲除地磚、牆面，甚至影響到樓下鄰居，這些都是隱藏的成本。買方把這些風險考慮進去，其實是相當謹慎的做法。
專家建議，對於有漏水問題的老屋，最好在簽約前請專業師傅評估，確定修繕範圍和費用，這樣出價時會更有依據。
買老屋就像一場價值計算的考驗，要在房價、修繕成本和未來價值之間找到平衡點。與其擔心出價太低，不如做好充分的市場調查，提出合理的價格。在這個資訊透明的時代，合理的出價反而能展現購屋誠意，提高成交的機會。
