你相信建商的開價？銀行才不鳥你！現在是銀行挑客戶，不是客戶挑銀行
M傳媒房產中心／M編
「建商開價1500萬，銀行鑑價1200萬，差額360萬你自己想辦法！」
這不是笑話，是真實發生的事。很多人以為「建商開多少，銀行就貸多少」，M編直接告訴你：門都沒有！
銀行鑑價是「保守價」，不是「成交價」你開你的高價，銀行有銀行的規矩。
根據央行規定，銀行辦理購屋貸款，必須以「鑑價」為基準，不是以「成交價」為基準。鑑價是銀行自己評估的「擔保品價值」，通常會比成交價低。
有網友在買房知識家抱怨：「看中一間開價1500萬的房子，銀行鑑價只有1200萬，貸款成數7成，我只能貸840萬，自備款要660萬！我原本以為自備款300萬就夠了，結果要多準備360萬！」這就是現實。銀行不是慈善機構，他們只對自己的風險負責。
銀行在挑客戶，不是你挑銀行
銀行主管私下透露，現在房貸業務是「銀行挑客戶」，不是客戶挑銀行。
為什麼？
第一，銀行法第72-2條規定，銀行不動產放款不能超過存款總額的30%。很多銀行早就逼近天花板，額度有限，當然要挑條件好的客戶。
第二，央行信用管制持續，銀行審核趨嚴。就算央行說第二戶可以貸6成，銀行還是有自己的內規，可能只給5成。
第三，房貸餘額不多，銀行要省著用。有銀行主管坦言：「現在不是不想放款，是沒額度放款。」
除非你是銀行的VIP，或者有特殊背景，否則就是銀行說了算。 不滿意？慢走不送，換下一個客戶。
開辦費、利率，都是銀行說了算
不只貸款成數，開辦費、利率也都是銀行說了算。根據銀行公會統計，各銀行開辦費從3,000元到10,000元不等，有些銀行甚至收1.5%。名目也五花八門：開辦費、帳管費、徵信費、鑑價費、手續費…你以為貸到款就沒事了？光這些費用就先扒你一層皮。
利率更不用說。一般房貸利率從2.5%起跳，第二戶更高。你以為你能談到2.2%？銀行主管直接告訴你：「能貸到就不錯了，還想談利率？」兆豐銀行董事長董瑞斌就曾公開表示，銀行房貸水位太滿，不敢再增加，甚至建議新青安「不要再辦了」，因為會排擠到其他資金需求。
全球升息，台灣遲早跟進
不只國內環境嚴峻，國際局勢也在逼台灣升息。美國聯準會持續升息，歐洲央行也跟進。台灣央行雖然連八季維持利率不變，但總裁楊金龍已經表態「偏向緊縮」。央行3月19日宣布第二戶貸款從5成調升到6成，有人解讀為「鬆綁」。但M編要說：這不是鬆綁，是給換屋族一條活路，不代表銀行會大放送。
沒有法律規定銀行一定要貸款給你
很多人以為「我信用好、收入高，銀行就應該貸款給我」。
錯！沒有法律規定銀行一定要貸款給你。
銀行法第5條只規定銀行辦理放款應確實評估，但沒說「不能拒絕」。銀行有權決定要不要貸給你、貸多少、利率多少。這就是「銀行自主管理」。
金管會也一再強調，銀行要「衡平」管理不動產放款，不能因為房貸占比相對較小就放鬆風控。
M編：你以為你在挑銀行？醒醒吧，是銀行在挑你！
建商開高價，銀行才不甩你。銀行只相信自己的鑑價，只借給自己覺得安全的客戶。
四件事你要記住：
銀行鑑價是保守價，不是成交價，別傻傻以為建商開多少就能貸多少。
銀行在挑客戶，不是你挑銀行。額度有限，條件不好就慢走不送。
開辦費、利率都是銀行說了算，你沒什麼談判空間。
沒有法律規定銀行一定要貸款給你，銀行有權拒絕。
全球升息、央行緊縮，第二戶只給6成已經算佛心。不滿意？不爽？慢走不送，換下一個客戶。這就是現在房貸市場的現實。
你遇過銀行鑑價跟成交價差多少？留言告訴M編！
