買賣不破租賃懶人包｜房東賣房　租約不一定跟著消失

文／賣厝阿明 知識＋

房客還在租屋期間，房東把房子賣掉，原本的租約不一定會失效。

依《民法》第425條，只要租約還有效，房子已經交給房客使用，而且房客還住在裡面，房東之後把房子賣給別人，新屋主原則上要接手原本的租約。

這就是大家常聽到的「買賣不破租賃」。

一、房子換屋主　租約原則上繼續

房客跟原房東簽好租約，也已經搬進去住。

之後房東把房子賣掉，新屋主接手後，原本的租金、租期和租約內容，原則上還是繼續有效。

因此新屋主不能只因為房子已經過戶到自己名下，就直接要求房客提前搬走。

二、長租約要特別看有沒有公證

法律對長期租約有另外規定。

如果是不動產租約，而且租期超過5年或是不定期租約，又沒有辦過公證，就不適用《民法》第425條的買賣不破租賃保障。

簡單整理：

租約狀況	房子出售後
定期5年以下	原則上可繼續
定期超過5年＋有公證	原則上可繼續
定期超過5年＋沒公證	不適用第425條保障
不定期＋有公證	原則上可繼續
不定期＋沒公證	不適用第425條保障

所以租期越長，公證就越重要。

三、買賣不破租賃不是永久居住權

買賣不破租賃只是讓原本有效的租約，在房子換屋主後繼續存在。

它不代表房客可以一直住下去。

定期租約到期後，仍依租約處理；不定期租約也有自己的終止規定。

只要租約依法到期或合法終止，房客仍要依約返還房屋。

四、法拍屋情況另外判斷

房子一般買賣和法院拍賣，處理方式不完全一樣。

如果房屋先設定抵押權，後來才出租，而且租約會影響抵押權人實現債權，進入法院強制執行後，租賃關係可能依法被除去。

因此房客碰到房屋被查封或法拍，不能只看「買賣不破租賃」，還要看抵押權設定時間和法院執行程序。

五、買出租中的房子　先把租約看清楚

買方準備買一間目前有人住的房子，除了看權狀和謄本，也要確認：

• 租約從哪一天開始、到哪一天結束
• 有沒有辦公證
• 房客現在是不是還住在裡面
• 租金和押金有沒有結清
• 有沒有續約或變成不定期租賃
• 房子有沒有抵押、查封或其他權利問題

出租中的房子，真正重要的不只產權，也包括現有租約。

阿明提醒

買賣不破租賃的重點，就是房子換了屋主，原本有效的租約在符合條件下還是繼續。

房客要注意租期和公證，買方則要在買房前先把租約內容查清楚。

一間房子有人租，後續能不能順利交屋，往往就差在這份租約有沒有先看懂。