2026包租代管懶人包｜社宅第5期不賺租金價差 房東先看懂兩種模式
文／賣厝阿明 知識＋
2026年談包租代管，最重要的觀念是把一般民間服務與政府「社會住宅包租代管第5期」分開。尤其第5期已明確規定，業者不得賺取租金價差，不能再用過去「房東拿市價幾折、業者轉租賺價差」的方式解釋。
一、包租：業者當二房東，你穩定收租
包租模式由房東先把住宅租給業者，再由業者轉租給房客。
社宅第5期依國家住都中心公告的租金水準區間等方式評定市場租金，業者以不超過市場租金承租住宅3年，再以相同、無價差的租金轉租給房客。房東按月向業者收租，房客則將租金支付給業者。
包租的主要特色：房東面對的承租人是業者，短期空置風險原則上由業者依包租契約承擔。房子有沒有租出去，你每月照樣有租金收入。
二、代租代管：你還是房東，業者是管家
代租模式由業者媒合房東與房客簽約，房東仍是出租人。
第5期租約可簽1至3年，業者可協助招租、簽約、收租與租務管理；租金由房客支付給業者後，再按月轉交房東。租金同樣不得超過經評定的市場租金。
房屋沒有房客時，空置期間的租金風險仍主要由房東承擔。
三、租金不能有價差
過去社宅包租代管，房東拿到的租金會比市價低一些，業者轉租後賺中間價差。第5期這條路已經不通了。
社宅第5期的市場租金須依官方租金水準區間表等機制評定，業者不得賺取房東與房客之間的租金價差。業者執行政府計畫的收入，主要來自政府依契約支付的服務相關費用。
一般民間商業包租代管則不適用這套政府計畫規則，租金、服務費及權利義務仍依法律與雙方契約約定，沒有全國統一的「市價幾折」標準。
四、加入社宅還有租稅優惠
符合社會住宅包租代管資格的房東，每屋每月租金收入1萬5,000元以下免納綜合所得稅；超過部分若不逐項舉證，可按應稅租金收入的60% 列為必要費用。
房屋稅2.0下，社會住宅包租代管維持1.2%優惠稅率，部分地方另有更優惠規定；地價稅則依所在地自治規定及資格認定辦理。
五、第5期修繕補助採分級制
一般戶：包租每年最高補助1萬元，代租代管8,000元。
弱勢戶：包租每年最高補助1萬5,000元，代租代管1萬元。
私換私換居戶：包租最高可達每年3萬元，代租電梯宅最高每年1萬元，最長補助3年。
六、阿明重點提醒
2026年比較社宅包租與代租代管，重點已經不是「租金打幾折」。
包租著重穩定收租與降低空置管理負擔；代租代管則保留房東與房客直接租賃關係及較高主導權。
房東真正要確認的是：業者是否合法、契約期間、修繕責任、提前解約、租金支付及履約能力。把房子交給業者管理，不等於把房東的法律責任與契約權利一起交出去。簽約前該問的問題，一個都不能少。
有任何包租代管的問題，歡迎留言跟阿明討論！
