「國稅局查自住放大絕！水電帳單已不夠看，連超商發票、社區門禁都要查」
文／賣厝阿明知識+
想省400萬房地合一稅？先問問自己：你真的有住在那裡嗎？
最近很多人在問阿明：「我戶籍有遷進去，水電費也有繳，這樣就能申請自住滿6年的400萬免稅額了吧？」
阿明告訴你：沒那麼簡單了。
國稅局現在查「居住事實」的手段，已經進化到像偵探柯南一樣。不是你掛個戶籍、偶爾去開個水龍頭就能過關的。
以前只看水電，現在連超商發票都要看
宏國德霖科技大學不動產經營系副教授黃志偉分享了一個真實案例。
有一名學員賣掉台北市的房子，要申請400萬的自住免稅額。正常來說，如果條件符合，一個月內國稅局就會審核通過。但偏偏他名下有好幾間房子，馬上就被國稅局盯上了。
國稅局要求他提供什麼？
不只是水電費帳單，還包括：
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住家附近超商的發票（越久越好）
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汽機車進出社區的門禁紀錄
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甚至連倒垃圾的紀錄都可能被調閱
為什麼要查這麼細？
因為國稅局早就知道，很多人會「做假」——下班順路去空屋開個水龍頭、開個燈，製造有在住的假象。現在這些招數已經不管用了。
管委會也被要求「作證」
更厲害的是，國稅局還會直接發文給社區管委會，問：「某某戶到底有沒有住人？」
這讓很多主委很為難。說了，怕得罪住戶；不說，又怕違法。
黃志偉教授指出，如果管委會不如實提供資訊，可能會涉及《稅捐稽徵法》第43條「幫助逃漏稅捐」，所以大部分管委會都會據實以告。
阿明提醒：不要以為管委會會幫你隱瞞，他們也有法律責任。
多屋族、投資客是重點稽查對象
誰最容易被盯上？
名下超過一間房子的人。
為什麼？因為如果你只有一間房子，說你在那裡自住，邏輯上說得通。但如果你有好幾間房子，國稅局就會問：「你每一間都有住嗎？你是有分身嗎？」
很多投資客的算盤是這樣打的：
「我買一間房子，放著不出租，等滿6年，就能用400萬免稅額，超過的部分也只要繳10%。這樣省下的稅金很可觀。」
但國稅局也不是笨蛋。現在他們會反問：「你放了6年都沒出租，也沒有住，這叫自住？」
阿明一句話：投資客想省稅，國稅局想查稅。這場攻防戰，國稅局現在佔上風。
出租也要小心！房客檢舉風險超高
還有一種情況：有些人把房子出租，但要求房客不要報稅，心想：「我6年後還是可以用自住免稅。」
黃志偉教授警告：千萬不要有這種僥倖心態。
現在房客很精明。只要一封檢舉函，國稅局就會來查。到時候不只補稅，還要加罰，划不來。
阿明提醒：出租就是出租，自住就是自住。不要想「兩邊都拿」，到最後兩邊都拿不到。
阿明總結
房地合一稅的自住優惠，確實是很好的政策——鼓勵長期持有、自住使用。但前提是：你真的要住在那裡。
國稅局的查核手段越來越精細，從水電費到超商發票，從門禁紀錄到管委會訪查，想造假幾乎不可能。
給大家的建議：
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誠實申報最重要：有住就有住，沒住就沒住，不要硬拗。
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保留居住證據：如果真的符合自住條件，建議保留各種生活痕跡——超商發票、外送紀錄、社區出入紀錄，以備不時之需。
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出租就不要想自住免稅：兩者只能選一個，不要心存僥倖。
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多屋族要特別小心：名下房子多，被稽查的機率就高。
阿明最後一句話：國稅局現在查自住，比房仲查產權還仔細。別想著鑽漏洞，誠實才是省稅的最好方法。
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