借名登記成家族治理未爆彈！中信銀示警：只靠信任、沒有契約，風險正浮現

M傳媒房產中心

不少高資產家族為了融資、資產配置、購地整合或稅務安排，過去常將土地、房屋登記在子女、親屬或可信任第三人名下，實際出資、管理與收益則仍由家族長輩掌握。

這種俗稱「借人頭」的借名登記，早期多靠家人間信任維繫，房地產價值不高、家庭關係穩定時，問題可能不明顯；但當不動產價格上升、家族成員增加，甚至進入繼承、婚姻或債務階段，原本的方便安排，很可能變成家族爭產的引爆點。

中信銀行最新「家族永續洞悉」系列報告指出，隨著高資產客戶持有的不動產規模持續擴大，借名登記正逐漸成為家族治理的重要風險。若缺乏契約、金流與管理紀錄，未來可能衍生所有權爭議、控制權失落、稅負增加與傳承困難。

出錢的人，不一定是法律上的屋主

借名登記最大的問題，在於法律外觀與實際出資人並不一致。

例如父親出錢購買土地，卻將產權登記在兒子名下。家族內部或許都知道土地屬於父親，但從登記資料來看，兒子才是所有權人。

若雙方日後感情生變、出名人死亡、離婚、欠債或遭法院強制執行，真正出資人就必須提出匯款、買賣契約、稅費負擔、租金收入及管理紀錄，證明雙方確實存在借名關係。

如果只有一句「全家都知道是我的」，卻沒有契約與資金證明，未必足以取回財產。

更現實的是，出名人名下的土地可能被債權人查封，或在其死亡後被列為遺產，由配偶、子女及其他繼承人共同分配，讓原本單純的家族安排迅速複雜化。

返還借名土地，仍可能要繳土地增值稅

不少民眾以為，借名登記只是「把自己的東西拿回來」，應該不算交易，也不會產生稅負。

但地方稅務機關提醒，借名關係終止後，出名人將土地移轉返還實際所有人，仍屬另一次土地所有權移轉。不論是依判決、調解、和解或雙方合意辦理，原則上都須申報土地增值稅。

也就是說，當年為了方便把土地登記在親屬名下，日後想拿回來時，可能先面臨一筆土地增值稅。

建物部分則不同。單純因借名關係終止而返還建物所有權，通常不屬買賣、贈與或交換，原則上可免申報契稅；但實際移轉原因、法律文件如何記載，仍會影響稅捐機關認定。

如果無法證明借名關係，稅務機關甚至可能依實際安排，進一步檢視是否涉及贈與。

借名人死亡，可能直接演變成遺產戰爭

借名登記最棘手的時點，往往不是買進時，而是其中一方死亡後。

如果實際出資人先過世，繼承人必須證明該不動產實質上屬於其遺產，才能主張由繼承人承受；若證據不足，產權仍可能被認定屬於登記名義人。

反過來，若出名人先死亡，土地或房屋可能直接被列入出名人的遺產，由其繼承人取得。實際出資人此時只能另外提起訴訟，請求返還。

家族成員愈多、持有時間愈久，相關匯款與文件愈容易散失，舉證也會更加困難。

所以借名登記並不是省下一次登記，而是把法律、稅務與傳承問題延後，留給下一代處理。

土地直接分割，可能把家族資產切碎

中信銀報告也提醒，高資產家族若持有具開發潛力的產業用地、大面積土地或精華區資產，傳承時若直接由繼承人實體分割，可能造成土地細碎化。

一塊完整土地原本可供整體開發、出租或與建商談合作；分割成數筆後，可能因形狀、面積、通路及共有人意見不同，降低開發效益與議價能力。

因此，部分家族會考慮將不動產公司化，由公司統一持有土地，下一代承接的是公司股權，而不是每人分得一小塊土地。

這種方式可維持土地完整性，也有助建立董事會、股權表決、收益分配及家族治理機制。不過，把土地移轉給公司本身仍可能涉及土地增值稅、契稅、所得稅與融資條件，不能單純為了傳承就直接辦理。

信託、保險也不是單純節稅工具

對於高資產家族常見的老年照顧、二代資產保全及稅源問題，報告建議可評估信託、贈與及保險搭配。

例如透過信託約定租金、股息或其他收益，優先作為長輩生活與醫療支出；二代取得受益權後，也可限制一次處分全部資產，避免財產被快速耗盡。

若未來土地出售、贈與或繼承可能產生大額稅負，也可事先準備現金、金融資產或保險給付作為稅源，避免繼承人有土地卻沒錢繳稅，最後被迫低價出售。

但信託、公司化與保險都不是自動免稅工具。規劃錯誤，反而可能增加移轉成本或產生新的所得、贈與及遺產稅問題。

M觀點：

借名登記最吸引人的地方，是當下方便；最危險的地方，也是當下看不出問題。

高資產家族真正需要的，不是再找一個值得信任的人掛名，而是把誰出資、誰管理、收益歸誰、何時返還、死亡或失聯後如何處理，全部透過書面契約、金流及制度留下證據。

對於已存在多年的借名土地，也不應等到家族爭議發生後才處理，而應先盤點產權、債務、稅負與未來傳承方式，再決定返還、公司化、信託或其他安排。

M編提醒：

借名登記省的是當下一道程序，留下的卻可能是土地增值稅、債務查封與下一代爭產；財產愈多，愈不能只靠一句「都是自己人」。

示意圖／google map