都更致富暗藏百萬稅坑！專家揭「這選擇」讓您稅金省很大
【M傳媒房產中心／專題報導】
「房子都更後價值翻倍，為何我反而要借錢繳稅？」這是許多都更地主共同的心聲。近來都市更新案件遍地開花，老屋變新厝看似美夢成真，卻隱藏著動輒百萬元的稅賦陷阱。專業地政士透露，不少地主只關心「分回幾坪」，直到交屋前才驚覺稅金驚人，卻已無法回頭，差點從「都更贏家」變成「稅務輸家」。
根據台北市地政士公會理事陳麗玲實務經驗，都更最常見的「協議合建」與「權利變換」兩種方式，雖然都能讓老屋翻身，後續稅負卻天差地遠。她直言，多數地主偏好的「協議合建」雖然分配彈性高，但在稅賦優惠上卻遠遠不及程序較繁瑣的「權利變換」。
關鍵在於《都市更新條例》第67條規定，選擇「權利變換」的地主，在過戶領回新屋時，土地增值稅和契稅可享有全額免徵的優惠；反之，「協議合建」僅能減徵40%稅額。以台北市精華區為例，一間老房子產生的土地增值稅動輒200至300萬元，即使打6折，仍要負擔120至180萬元，對現金不足的地主形成巨大壓力。
陳麗玲舉例說明，契稅部分同樣驚人。台北市大同區一棟20層新建案，三房兩廳加車位的房屋現值約700萬元，契稅6%就是42萬元，減徵後仍要繳納25萬元。這些隱形成本常常被地主忽略，等到要交屋時才發現需要大筆現金，甚至得向建商協商貸款度過難關。
更可怕的是市場上潛藏的「假權變、真合建」陷阱。有些不肖建商表面上採用權利變換，私下卻與地主協議分回條件，企圖騙取租稅優惠。一旦被國稅局查獲，地主不僅要補稅，還可能面臨罰鍰。陳麗玲警告，若實際分得3,000萬元新屋，卻只申報2,500萬元權值，差額500萬元將被認定為其他所得課稅，後果相當嚴重。
在資產傳承規劃上，專家也提出重要建議。與其在都更前急著將房產贈與子女，不如耐心等待繼承程序。因為繼承可以免除土地增值稅，且能保留舊制稅賦優勢。實務案例顯示，更新中發生繼承事實的房地，後續出售時的增值空間可達數倍之多。
對於打算出售都更分回房屋的地主，陳麗玲特別提醒要注意房地合一稅的規劃。2016年後取得的新屋適用新制，未達長期持有年限的稅率可能高達45%；但若土地適用舊制，併計老屋持有年限後，稅率有機會降至15%，稅負差距極為可觀。
都更本是美事一樁，但若缺乏完善稅務規劃，可能從「資產升級」變成「稅務噩夢」。專家強調，在簽署任何合建契約前，務必諮詢具備都更、財稅專業的人士，仔細試算各種稅負情況，選擇最適合的重建方式與傳承規劃。唯有聰明節稅，才能讓都更真正成為財富倍增的助力，而不是負擔加重的開始。
