外國人能在台灣買房嗎？「互惠國家制度」一次看懂 不是所有國家都能自由買房
文／M傳媒房產中心 M編
外國人是否能在台灣購買不動產，並非單純「可以或不可以」，而是依據《土地法》第18條「平等互惠原則」，由內政部依各國對我國人民之土地權利開放程度逐一認定。
換句話說，關鍵不是國籍本身，而是「該國是否允許我國人民取得相同或相近的不動產權利」。
依據內政部地政司公告之《外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表》，各國可取得權利範圍不盡相同，實務上主要差異在於土地用途、建物取得與是否限制農地。
一、主要互惠國家：一般可取得土地與建物權利（仍受用途限制）
下列國家多數屬於互惠基礎完整者，外國人在台灣通常可依法取得住宅用地與建物，但仍須符合我國土地法及用途管制規定：
亞洲：
日本、韓國、馬來西亞、印度、以色列、沙烏地阿拉伯等
美洲：
美國、加拿大、巴西、阿根廷、智利、墨西哥等
歐洲：
英國、德國、法國、義大利、西班牙、荷蘭、瑞士、挪威、瑞典、芬蘭、波蘭等
大洋洲：
澳洲、紐西蘭
非洲：
南非
說明：
即使屬於互惠國家，仍不得任意取得農地、林地或特定用途土地，必須符合我國土地法與目的限制。
二、附條件互惠國家：可購置建物，但土地權利受限
部分國家雖具互惠關係，但在台灣僅能取得「區分所有建物」（如公寓大樓），或需受用途與比例限制：
常見國家／地區：
新加坡、菲律賓、泰國、香港、部分東歐國家（如捷克、匈牙利）、俄羅斯等
實務限制包括：
- 僅能購買公寓或大樓單位
- 不得單獨取得土地持分或受限比例
- 農業用地多數不得取得
- 香港居民須符合特定身分條件（如永久居民）
三、限制較嚴格或非互惠國家：原則不得取得土地權利
部分國家因未與台灣建立互惠關係，或互惠範圍極為有限，原則上不得取得土地權利：
常見國家／地區：
印尼、越南、柬埔寨、緬甸、汶萊、蒙古等
說明：
原則上不得取得不動產，但若涉及重大投資計畫或經主管機關專案核准，仍可能在個案審查下取得例外許可。
四、制度核心：不是限制買房，而是「對等原則」
內政部建立互惠制度的目的，在於確保國際對等關係：
台灣如何對待外國人土地權利
外國國家如何對待台灣人民土地權利
因此，即使在互惠國家名單內，也不代表「完全等同本國人自由購買」，仍須受土地用途管制與法規限制。
五、實務提醒：外籍購屋還有貸款與審查門檻
除了土地法規範外，外籍人士在台購屋還需面對金融實務條件：
- 房貸成數：約5成左右（依銀行與個案而定）
- 利率通常較一般本國人略高
- 審核重點：居留資格、工作穩定性、收入來源
- 部分國籍或身分，銀行承作意願較保守
M編提醒
外國人在台購屋前，建議先完成三步驟：
第一，確認國籍是否在內政部互惠清單及其權利範圍
第二，提前詢問銀行貸款條件與成數
第三，透過地政士確認登記流程與稅務規範
在台灣購屋，不只是價格問題，更是法規與國際制度交織的結果。
你或身邊是否有外國朋友想在台灣買房？實務上遇到的限制，往往比想像中更細緻。
