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換屋族窒息》18個月寬限期也難救！賣不掉舊屋、貸不進新房的雙殺困局 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
「想換房子，卻發現自己卡在買與賣的夾縫中動彈不得！」這是許多換屋族最近的心聲。雖然政府近期鬆綁了換屋族的賣屋期限，從原本的1年延長到18個月，並放寬重購退稅規定，但對實際想換屋的民眾來說，面對當前房市交易期拉長、貸款成數受限的現實，壓力依然沒有減輕。
一位想從公寓換到電梯大樓的陳先生無奈表示，他看了十幾間房子，發現賣方價格根本沒有鬆動，有些甚至開得更高。更讓他頭痛的是，因為名下已經有房，根據現行限貸令，他買第二間房子只能貸款五成，等於要準備更多自備款。雖然政府給的賣舊屋時間變長了，但問題是現在房子越來越難賣，加上買方貸款審核時間也拉長，整個換屋過程就像在跟時間賽跑。
不過，這次政策鬆綁還是有個亮點，就是重購退稅的適用範圍擴大了。理財顧問廖嘉紅解釋，過去很多人把房子登記在未成年子女名下，現在這些子女長大後賣屋再買新屋，也可以適用重購退稅，這對財產傳承規劃來說是個好消息。地政士賴宗炘也認為這項改變影響很大，因為現在很多父母都會提前規劃資產移轉，這項放寬讓更多家庭能夠享受到稅務優惠。
但專家提醒，想要順利申請重購退稅，必須注意幾個關鍵細節。首先最重要的是「自住事實」，國稅局會從水電使用情況來判斷你是否真的住在這裡，如果是低度用電或根本是空屋，很可能就被打回票。其他像是在附近店家消費紀錄、網購送貨地址，甚至擔任社區管委會委員等，都可以作為自住的佐證。
另一個常見的混淆點是設籍規定。自用住宅地價稅可以讓本人、配偶和直系親屬設籍，但房地合一稅的自用優惠只能適用本人、配偶和未成年子女。很多人誤把父母設籍進去，結果反而無法享受10%優惠稅率和400萬免稅額度，白白損失節稅機會。
廖嘉紅補充說明，如果確實設籍並自住滿6年，除了可以享受400萬免稅額，稅率還能降到10%，對換屋族來說是很大的節稅優勢。不過她強調，所有退稅申請必須在買賣完成後的2年內提出，超過期限就無法補救。
M觀點
換屋就像在玩一場高難度的平衡遊戲，既要掌握市場時機，又要熟悉複雜的稅務規定。與其盲目跟隨政策變化，不如提前做好完整規劃：先確認自己的貸款條件，了解稅務優惠門檻，再擬定換屋時間表。記住，重購退稅最看重的是真實的居住事實，與其投機取巧，不如老實規劃。在這個交易節奏放緩的市場中，懂得善用政策資源的換屋族，才能真正實現無痛換屋的夢想。
