金管會金檢揪出兩大破口！投資客用「周轉金」繞道炒房，富哥：銀行貸後管理形同虛設，這是在抓鬼還是抓人？

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

央行限貸令壓了這麼久，投資客真的會乖乖退場嗎？金管會最新金檢報告給了答案：他們不但沒退，還找到新路繞進去！

金管會19日公布2025年下半年金檢結果，在不動產授信領域揪出兩大破口，直指銀行在資金用途審查與貸後管理上出現嚴重缺失，讓企業或個人的周轉金貸款，悄悄流入房市。

兩大缺失曝光！人頭戶、周轉金成炒房破口

檢查局副局長郭文龍表示，這次金檢發現國銀在不動產授信主要有兩大缺失：

第一，未落實防範投資客炒房及人頭戶申貸機制。

金檢發現，有客戶在短期內連續買房又賣房，還持續向銀行申請新的房貸，但銀行竟然沒把他們列為高風險投資客來管控。

更離譜的是，有人買房的錢是從不明第三人大額匯進來的，或者直接扛一袋現金當自備款。這種明顯到不行的「人頭戶」徵兆，銀行居然沒查資金來源，也沒問借款人和那第三人是什麼關係，就這樣讓案子過關了。

第二，未落實辦理大額周轉金貸款審查及追蹤。

這是這次金檢最關鍵的問題！部分國銀針對有「不動產開發背景」的個人，或是專門做不動產融資的租賃公司，核貸大額周轉金，但撥款前根本沒去評估這些企業到底需不需要這麼多週轉金。

問題最嚴重的地方在「貸後追蹤」。很多借款人拿到錢後，透過跨行轉帳或直接把錢領出來，製造金流斷點，把原本應該是「公司營運」的週轉金，轉了一圈跑去買房子。金管會直接開罵：銀行沒有做貸後追蹤，讓這種「名為週轉、實則炒房」的行為到處都是。

空地貸款也出包！建商養地銀行沒在管

除了周轉金問題，金檢也發現銀行在做空地貸款時，有些案子續約好幾次了，土地還是放在那邊長草，完全沒動工。銀行續約時也沒問為什麼不蓋、也沒重新評估建設計畫合不合理。

富哥翻譯一下：這等於讓建商用很低的成本在那邊「養地」，等土地增值再賣掉，完全把央行那個18個月開工令當空氣。

為什麼資金會繞道？銀行主管曝實情

從央行統計來看，「限貸令」發威後，2025年3月起五大行庫新承做的房貸一路往下掉，但同時間周轉金貸款卻在波動，9月還一度年增兩成，跟房貸形成「此消彼漲」的怪現象。

當時房仲圈就在說，很多人因為限貸令借不到房貸，可能會轉去跟銀行用「周轉金」的名義借錢來補自備款，這下果然被金檢抓到了。

有銀行主管私下跟富哥說，資金用途真的很難查，借款人錢領出來轉一圈，除非直接流進建商或房仲帳戶，不然根本看不出來違規。

富哥老實說：這是在抓鬼還是抓人？

富哥在金融圈多年，這種事情看多了。金管會抓出來的這些缺失，其實都是銀行早就該做的基本功。

什麼叫沒查證投資客？ 一個客戶一年買三間賣兩間，這不是投資客是什麼？難道要等他身上掛牌子寫「我是投資客」才算數？

什麼叫沒追蹤資金用途？ 貸出去的錢有沒有拿去買房，銀行其實心裡有數，只是要不要查、要不要擋的問題。富哥說句白的：銀行不是查不到，是不想查。

為什麼不想查？因為放款有業績壓力啊！金管會要銀行控管風險，銀行要行員衝刺業績，這中間的矛盾，最後就是讓這些「繞道資金」一路暢通。

金管會下重手：強化審查、落實追蹤

郭文龍這次講得很硬，要求金融機構以後要注意「投資客炒房」和「人頭戶申貸」的進件模式，強化徵審和貸後管理，該做的都要落實執行。

對於空地貸款，銀行要掌握土地開發進度，重新評估建設計畫的合理性，不能讓建商一直養地。

到2026年2月底，五大行庫新增房貸還是維持四成年減，周轉金貸款只小幅年增3%，顯示資金流向異常已經慢慢收斂。但在房市管制還沒鬆綁的情況下，怎麼持續防堵資金繞道，還是金管會接下來要盯的重點。

這次金檢報告，說穿了就是一句話：銀行不想查，金管會逼你查。

投資客繞道、人頭戶申貸、周轉金買房，這些都不是新招，但為什麼現在才被抓？因為之前銀行睜一隻眼閉一隻眼，現在金管會把眼睛睜大了，才看到這些破口。

富哥給借款人一句話：不要以為繞道就沒事，金管會現在盯著看，被抓到可不是補稅而已。 也給銀行一句話：貸後管理不是寫報告交差，是真的要去查。

你覺得銀行真的查得到資金流向嗎？還是只是做做樣子？