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出租完就賣恐踩雷！房東賣屋前這一步沒做 恐被多課數十萬土地增值稅
【M傳媒房產中心／專題報導】
政府近年大力推動「公益出租人」及「包租代管」政策，鼓勵房東釋出閒置房屋造福租屋族，但不少人忽略，這份「愛心出租」若緊接著轉手賣屋，可能會讓荷包大失血。台中市稅務局近日提醒，若房東在出租期滿後立即出售房屋，因不符合「自用住宅用地」規定，恐喪失土地增值稅10%優惠稅率，改以一般稅率課徵，稅負差距最高可達數倍。
稅務局進一步說明，土地增值稅的「自用住宅用地優惠稅率」屬於政府鼓勵自住的獎勵性措施，僅適用於「未出租」的住宅用地。若屋主身分是公益出租人，出租期滿後想享有「一生一次」或「一生一屋」的10%優惠稅率，必須符合未出租的要件，也就是出售前至少「一年內未出租」或「五年內未出租」。
舉例來說，假設房東的租約在2025年7月1日到期，若想在出售時套用10%的自用住宅優惠稅率，就必須等到2026年7月1日（滿一年）或2030年7月1日（滿五年）之後再出售。若急著在租約期滿後立即出售，即使該屋是曾參與公益出租、幫助弱勢的「好房東」，在稅務上仍不會被認定為自用住宅，稅率將回到一般級距，輕則多繳數十萬、重則翻倍以上。
根據實務案例，不少房東因未充分理解法規，出租期滿後立刻出售，結果被補稅數十萬甚至上百萬。尤其目前市場房價高、房東想趁高點脫手的情況下，更容易誤踩這項「出租即失自用」的稅務地雷。
專家提醒，房東若有出售打算，應及早盤算出租期與出售時間，並諮詢稅務或代書專業意見，避免因「急賣一時爽，稅單補上火」。另外，若房東有長期出租規劃，也可考慮將物件轉為投資型房產管理，區隔自住與出租資產，以利未來稅務規劃更靈活。
【M觀點】
公益出租人雖是政策鼓勵的方向，但房東若沒掌握「出租與出售」間的時間門檻，恐怕好心變荷包痛。台灣房市邁入盤整期，精算的不只是價格，連時間都成了成本。對有意「先租後賣」的屋主而言，提前一年布局、弄清規定，往往比多談幾十萬售價還划算。圖／google。
