房子已委託三家房仲，還能簽專任委託？專家教完勝手法!
委託房仲銷售房屋是常見的方式。當您已經將房子委託給三家房仲業者，此時若有另一家房仲提出簽訂「專任委託」的請求，這是否可行？這不僅是實務操作問題，更涉及法律規定與契約責任。理解專任委託與一般委託的差異，以及相關的法規限制，能幫助您做出明智的決定，避免不必要的糾紛。
專任委託 vs. 一般委託
首先，我們需要了解「專任委託」和「一般委託」的本質差異：
一般委託：屋主可同時與多家仲介合作銷售房屋，也能自行銷售。這種方式優勢在於能擴大曝光機會，但可能導致仲介間相互競爭、價格混亂，且屋主需與多家仲介溝通，較為耗時費力。
專任委託：屋主在契約期間內，不得自行出售或另行委託其他第三人銷售房屋，必須專一地將銷售權限授權給某一家特定的房仲業者。優點是房仲通常會更積極投入資源銷售，溝通窗口單一，責任歸屬也較明確。
已經有三家一般約，還能簽專任約嗎？
法律上並未禁止這樣做，但實務上會產生嚴重衝突。
1. 專任約的排他性效力：根據《不動產經紀業管理條例》及相關實務，專任委託的法律效力高於一般委託。一旦您簽訂了有效的專任委託契約，原有的一般委託契約在法律上會被視同失效。您必須立即主動通知其他三家房仲停止銷售該物件，否則就可能構成對專任委託契約的違約。
2. 違反專任約的後果嚴重：專任委託契約中通常會明確約定，若委託人在期間內自行出售或另行委託第三人仲介成交，仍須支付服務報酬甚至高額違約金給簽訂專任委託的房仲。這意味著，如果您簽了專任約卻未終止先前的一般約，其他房仲若成功售出房屋，您可能不僅要支付佣金給成交的房仲，還可能需對簽專任約的房仲負賠償責任。
3. 契約審閱權益：在簽訂任何契約前，特別是專任委託這類權利義務限制較多的契約，您有權要求審閱契約全部內容。應特別留意契約期限、違約金計算方式、仲介服務報酬等條款，確保其公平合理。
阿明的建議
1. 評估專任仲介的計畫：若您考慮簽專任約，請該房仲提出具體的行銷計畫與銷售策略，說明他為何能比其他三家更有效銷售您的房子。
2. 確認終止原有委託：如果您決定簽署專任委託，務必以書面形式正式通知另外三家房仲公司終止先前的一般委託關係，並保留相關證明，以避免後續爭議。
3. 詳閱專任契約內容：仔細閱讀專任委託契約的每一條款，確保違約金等約定合理，並確認您能遵守專任條款不再自行銷售或委託他人。若有不清楚或不合理之處，應立即提出並要求修改。
4. 尋求專業意見：若不確定契約內容或相關法律效果，在簽名前諮詢專業律師或地政士，是保障自身權益的明智之舉。
總而言之，已經擁有三家一般委託的情況下，並非不能簽署專任委託，但您必須清楚認知到這意味著您將終止與其他所有房仲的合作關係，並將雞蛋放在同一個籃子裡。信任是基礎，但清晰的契約與法律認知才是保障。在做出決定前，請審慎評估該房仲的專業能力與誠信，並徹底了解專任契約的每一個條款。唯有在雙方誠信、公平的契約基礎上進行交易，才能確保權益不受侵害，順利達成賣屋目標。
