一隻腳泡熱水，一隻腳踩冰塊 ！老公寓失守，豪宅區卻堅挺？
【M傳媒房產中心】
最近全台房市的氣溫，用一句話形容，就是「一隻腳泡熱水，一隻腳踩冰塊」。這不是普通感冒，而是體質大檢驗後的「K型風暴」正式上演！最新的數據顯示，2025年第四季，六都的公寓產品價格「全軍覆沒」，但雙北市的電梯豪宅卻在逆勢上漲，台北市大樓均價甚至衝破4000萬大關，年漲超過12%。
這風暴的冷熱分界線，已經畫得非常清楚。現在的市場，正在用最殘酷的方式告訴我們：產品力決定一切，過去「隨便買隨便漲」的時代已經結束了。
老公寓的冰河期：全面下跌，連蛋黃區也撐不住
先看看「泡在冰塊裡」的那隻腳。統計顯示，六都老公寓的價格第四季全面下跌，雙北以外的都會區跌幅更超過5%，尤其台南，公寓總價的年跌幅竟高達一成以上！
過去很多人以為，只要是「台北市蛋黃區」的公寓就鐵定保值。但這次情況不同了，雙北公寓的年跌幅也落在3%以內。這代表什麼？這代表銀行「限貸令」的緊箍咒，加上現代人對居住條件的「硬需求」，正在無差別地擠壓老公寓的價值。新北公寓均價甚至因此跌破了千萬大關。阿明講得直接點：以前公寓的優點「便宜又大碗」，現在只剩下「便宜」，但那個「大碗」可能裝的是未來的風險。
大樓的暖流區：強者恆強，雙北豪宅逆勢衝高
再來看看「泡在熱水裡」的那隻腳。與公寓的慘況相反，除了台中市，其餘五都的電梯大樓價格全數上漲。最驚人的是台北市，大樓均價年漲12.3%，站穩4000萬元。這說明一個殘酷現實：市場資金為了避險，正像潮水一樣，瘋狂湧向最安全、最符合現代居住需求的「強勢產品」。
為什麼會這樣？原因有三個，刀刀都砍在老公寓的軟肋上：
銀行的「差別待遇」：在限貸環境下，銀行對屋齡高、都更遙遙無期的老公寓，估價非常保守，甚至降低貸款成數。這等於直接掐斷了買方的購買能力。但對有管理、屋齡新的電梯大樓，銀行評估的風險低，願意放貸的意願就高。
需求的「世代轉向」：現代買家，無論是怕爬樓梯的銀髮族、需要代收包裹的雙薪家庭，還是重視安全的小資女，要的都是「便利、安全、省事」。電梯大樓提供的是一個完整的生活解決方案，而老公寓提供的只是一個需要自己處理所有麻煩的「空殼空間」。
成本的「剛性支撐」：營建成本（工、料）居高不下，連最近的「土方之亂」都讓成本暴增。這些高昂的成本，最終都會反映在新大樓的售價上，反而成為新成屋價格的「地板支撐」。老公寓沒有這層保護，一旦需求減弱，價格就容易鬆動下滑。
阿明的真心話：自住客請想清楚，投資客請看明白
面對這場K型風暴，阿明給兩種人最實際的建議：
給正在看房的「自住客」：如果你因為預算，正在考慮老公寓，請你一定要問自己三個問題：未來10年，家裡的長輩或你自己的膝蓋，能承受每天爬樓梯嗎？未來轉手時，下一個買家能從銀行貸到足夠的錢嗎？當市場都在追逐電梯大樓時，你的公寓會不會變成「有行無市」的燙手山芋？用一時的便宜，去換未來二、三十年的不便與風險，這筆帳你真的要算清楚。
給正在觀察的「投資客」：市場的訊號已經非常明確。資金正在進行「資產大遷徙」，從老舊、高風險的產品，移往具備「管理、電梯、好地段」的強勢產品。與其去賭一個不知何時才會來的「都更夢」，不如務實地跟隨市場趨勢。蛋黃區的優質大樓，在震盪期會是資金的避風港，漲時領漲、跌時抗跌，這才是資產配置的王道。
記住，房市已經從「普漲時代」進入「淘汰賽時代」。你的選擇，將直接決定你的資產是跟著泡熱水澡，還是踩在冰塊上瑟瑟發抖。這道選擇題的答案，別人沒辦法替你決定。
