租金漲勢踩煞車！小心！管理費漲幅比房租更兇 | M傳媒
【M傳媒房產中心】
主計總處公布，2025年12月的房租指數年增率降到1.99%，結束了連續29個月漲幅破2%的紀錄。
很多人一看就鬆了口氣，覺得「漲租的惡夢是不是到頭了？」賣厝阿明提醒，別高興得太早。這個1.99%的意義，需要冷靜拆解。它不代表租金要跌了，而是「漲得沒那麼快了」。要命的是，每個月從口袋掏出去的「居住總成本」，可能因為另一個隱藏項目，正變得越來越重。
30年一遇的漲租潮，真的降溫了嗎？
首先，我們得看清這波漲勢有多兇。從2023年到2025年，台灣的房租指數已經連續三年年增率超過2%。上一次出現這種「連三漲破2%」的景象，已經是遙遠的1996年了。也就是說，我們剛經歷了一場「30年來最明顯的租金漲勢」。
這次的漲價，背後推力很多。房價高、通膨有感，房東自己的稅負和生活支出都在增加。尤其這幾年，很多社區的管理費不斷調漲，房東為了維持收益，自然想把這筆成本轉嫁到租金裡。
那為什麼現在漲勢放緩了？專家點出兩個關鍵：
第一，前幾年簽的舊租約，在這兩三年都陸續到期換新約，該漲的已經漲過一輪了。
第二，市場上新完工的房子變多，租屋的供給增加，給了租客多一些選擇和議價空間。再加上政府擴大租金補貼，也稍微提升了租客的負擔能力。
與其說是「降溫」，不如說是從「狂飆期」進入「高原緩漲期」。房東想亂漲，租客不一定買單，但整體租金要回頭下跌，目前還看不到明顯跡象。
小心！管理費漲幅比房租更兇
真正該警惕的，是藏在「居住類」指數裡的另一個大魔王，管理費。2025年12月，它的年增率高達5.07%，漲幅是房租的兩倍多。
為什麼管理費漲這麼兇？原因很現實：
人事成本飆升：保全、清潔、物業管理公司的人事費用不斷上漲。
老社區維修壓力：隨著社區屋齡增長，電梯老舊需要換新、外牆需要拉皮、消防設備必須更新，這些都是動輒數十萬甚至數百萬的開銷。
公基金不足：很多社區每月的管理費只夠支付日常開銷，沒有多餘的錢提撥到「公共基金」裡。一旦遇到上述重大修繕，公基金不夠用，就只能臨時向住戶額外收錢，或是直接調漲每月管理費來分期攤還。
這筆錢，對房東來說是成本，對租客來說也可能是隱形負擔（如果房東將之轉嫁）。更重要的是，對於廣大的自有住宅屋主，這是你絕對逃不掉、且會越來越有感的一筆固定支出。
給租客、房東、住戶建議
面對居住成本結構性的變化，阿明給不同身分的朋友幾點建議：
「租客」：別只看房租數字。簽約前，務必問清楚：「這個社區每坪管理費多少？近幾年有調漲過嗎？」打聽一下社區屋齡和電梯等主要設備的使用年限，評估未來管理費上漲的風險。選擇管理費合理、財務穩健的社區，長期來看更省心。
「房東」：理解成本上漲的壓力，但也請體諒租客的負擔能力。漲租時，若能主動說明原因（例如管理費調漲了多少），並提供周邊合理的租金行情比較，會讓溝通更順暢。與其等到租客負擔不起而搬走、房子空置，不如維持穩定合理的租金和好房客。
「住戶」：積極參與社區事務，關心管委會的財務報表。定期檢視「公共基金」的儲備水位是否充足。對於老舊社區，與其事到臨頭才募款，不如在管理費中逐步提高公共基金的提撥比例，為未來的電梯更新、外牆修繕預做準備。
總結來說，房租漲勢放緩是個訊號，「總持有成本」才是重點。挑房子「管理費」穩定性將和房租、房價一樣重要。
