都更釘子戶不搬怎麼辦 ？走完3＋1流程政府幫你拆
【M傳媒房產中心】
很多人都有聽過這種都更故事：整棟、整排鄰居幾乎都點頭了，就差那一兩戶不肯搬，案子一拖就是好幾年，最後大家只能繼續住老屋、等到心累。這種人，大家私下都叫他「釘子戶」。
但你知道嗎？其實政府早就不是完全沒轍。2019年《都市更新條例》大修法後，台灣已經建立一套更完整的「代為拆除」機制，只是這不是隨便就能用的強拆，而是走到最後一步才會動用的法律工具。
什麼是代拆？不是說拆就拆
簡單講，代拆不是黑道來推怪手，也不是建商想拆就拆。一定要等都更案所有法定程序都跑完，包括事業計畫、權利變換都正式核定公告後，還有少數人死都不搬，法律才會授權「實施者（通常是建商）」或地方政府，依法執行拆除。
目的只有一個：不要讓少數人，綁架大多數已經同意、也已經在等新家的住戶。
想代拆？門檻其實高到爆
很多人以為都更只要過半就能硬上，事實完全不是這樣。現在要進代拆程序，同意比例要超過9成，也就是土地跟建物的「人數＋面積」都要達到90%以上，不同意戶不能超過10%。
換句話說，這是一個「幾乎全體都說好」的案子，才有資格談代拆。
真的要拆之前，還要走完「3＋1 關卡」
就算同意比例夠高，也不是直接進怪手，法律還設了好幾道防線：
第一關，是計畫審議。都更案要送都市計畫委員會、都市更新審議委員會層層審，住戶如果有意見，政府還得開聽證會，讓你把話講清楚、寫進紀錄。
第二關，是建商來談。權利變換核定後，建商要正式通知住戶搬遷，談補償、談條件，不能敷衍了事。
第三關，是政府出面當公親。如果建商談不攏，地方政府要介入，而且依法至少要開兩次正式協調會。
最後那個「＋1」，就是行政救濟。不同意戶如果還是不服，可以提訴願、打行政訴訟，該給的法律管道一個都沒少。
只有在所有協調、救濟都走完，還是完全沒解的情況下，政府才會評估要不要動用代拆。
也因為程序這麼嚴，實務上常常是「政府態度一硬」，釘子戶反而選擇自己搬，真正動到強制執行的案例，其實不多。
為什麼一定要有代拆這一招？
支持代拆的人理由很現實。第一，很多同意戶早就搬出去租房子，一邊繳房貸、一邊繳房租，案子卡住一年就是燒一年。第二，很多都更案本身是危樓、海砂屋，拖越久，公共安全風險越高。
第三，也是最關鍵的：沒有最後手段，就會有人無限上綱地拖、撐、凹條件，整個制度形同被少數人綁架。
從文林苑學到的教訓
講到代拆，很多人還是會想到當年的文林苑。那次事件之所以引爆社會反彈，關鍵就在於程序與溝通不足，也讓台灣的都更一度全面急凍。
2019年修法，其實就是在補那堂學費，把「真誠磋商」寫進法律，讓政府、建商、住戶都被制度綁住，不能亂來。
實務上，建商跟地主其實都很怕卡關
站在地主立場，很多人會要求「最後一個搬」，怕自己先搬了，結果案子卡住、房子沒了、人還在外面流浪。站在建商立場，只要通知搬遷，就要開始付租金補貼，一天拖一天就是錢在燒，所以他們反而最希望能談到100%同意。
專家直言：制度是最後的，信任才是關鍵
學者與實務界普遍認為，代拆只是保底工具，真正能讓都更順利的，還是資訊透明、條件講清楚、價值算給住戶看。只要多數人覺得公平，釘子戶自然會越來越少。
進入「大都更時代」，代拆就像一把掛在牆上的尚方寶劍，最好永遠不用拔出來，但一定要存在。因為只有這樣，都市更新才不會永遠卡在「少數人說不」的死胡同裡。
