預售屋有約定專用，未來轉售會卡關嗎？阿明：這個沒寫清楚問題就大了

賣厝阿明知識+

有網友提問，自己購買的預售屋附有約定專用空間，可能是一樓庭院、露台、屋頂平台或特定車位，擔心未來轉售時，下一手買方是否無法承接，甚至影響房價與貸款。

賣厝阿明表示，預售屋有約定專用部分，能不能隨主建物移轉。關鍵在於這項專用權當初有沒有清楚寫進預售屋買賣契約、規約草約、設計圖說及交屋文件。

如果文件完整、範圍明確，約定專用通常可以隨主建物一起移轉；但買方取得的仍是特定空間的使用權，不是額外多出一塊可以單獨出售、抵押或自由改建的完整產權。

約定專用不是獨立產權

預售屋常見的約定專用，包括一樓庭院、頂樓露台、非避難用途屋頂平台，以及地下室固定車位等。

這些空間可能在法律上仍屬共用部分，或由全體區分所有權人共同持有，只是透過規約草約或分管安排，約定由特定戶別排他使用。

例如，房屋權狀35坪，另附約定專用庭院10坪，未來出售時可以向買方說明「另享約定專用庭院」，但不能直接宣稱權狀共有45坪。

阿明提醒，約定專用具有使用價值，卻不能和主建物所有權混為一談。未來能否順利轉售，取決於下一手買方能不能清楚理解並確認這項權利。

只有業務口頭承諾，轉售容易出問題

有些預售案在接待中心銷售時，業務可能強調「這塊庭院就是你們家的」、「露台以後只有這戶能用」，但正式契約與圖說卻沒有明確記載。

這種情況到了交屋或轉售時，最容易發生爭議。

下一手買方可能要求查看約定專用範圍、面積、位置及成立依據；管委會也可能質疑該空間是否真的由特定戶專用。

因此，買方在預售階段就應確認，相關內容是否載明於預售屋契約附件、規約草約與平面圖中，而不是只靠廣告、示意圖或銷售人員口頭說法。

買方要注意約定專用部分是否公開透明

若約定專用已明確寫進契約、規約與附圖，後手買方通常較容易承接相關權利義務。

若文件模糊、位置不明，或現場使用範圍與原始圖說不同，未來就可能出現鄰居反對、管委會不承認，甚至專用範圍遭要求調整的情況。

有約定專用，不代表可以任意使用

不少屋主拿到一樓庭院或頂樓露台後，會想加裝採光罩、鐵皮屋、儲藏室，甚至改成室內空間。

但約定專用只代表特定住戶可以使用，不代表可以任意使用。

如果該空間仍屬法定空地、共用部分，或涉及消防、逃生及公共安全，就算只有自己使用，也不能擅自封閉或增建。

一旦形成違建，未來轉售時，下一手買方可能要求拆除、減價。約定專用最大的風險，是屋主把使用權誤當成所有權。

銀行不一定承認價值

約定專用空間雖然能提高居住便利性，但銀行在鑑價時，通常仍以合法登記的主建物、附屬建物、土地與公設持分為主要依據。

例如，一樓戶因庭院條件優於樓上戶，市場成交價可能較高；但下一手買方申請房貸時，銀行未必按照庭院完整面積給予等值鑑價。

若成交價中包含較高的庭院或露台溢價，買方就可能遇到鑑價不足、自備款增加的問題。

出售時不能只強調「使用面積很大」，也要讓買方知道權狀面積、專用範圍與銀行認定價值可能不同。

轉售前最好把文件一次備齊

阿明建議，預售屋交屋後應妥善保存預售屋買賣契約、規約草約、正式規約、約定專用附圖、使用執照、竣工圖、建物測量成果圖與建商交付文件。

若社區成立管委會後，曾經就約定專用範圍作出決議，也應保留相關區權會紀錄。

未來出售時，應將約定專用位置、面積、法律性質、能否改建、修繕責任及是否曾有爭議，完整揭露在不動產說明書與買賣契約中。

不要只寫「含庭院」、「含露台」或「依現況交屋」，否則買方可能誤以為取得完整所有權，日後容易產生爭議。

賣厝阿明觀點

預售屋附有約定專用，不是缺點，也可能成為未來轉售時的加分條件。

一樓庭院、頂樓露台或固定車位，確實能提升生活品質，也可能讓物件比同社區其他戶別更有吸引力。

但真正決定這項價值能不能延續到下一手的，是文件完整、範圍明確、現況合法。

約定專用可隨主建物移轉，但附加的是使用權；資料越清楚，下一手越敢買，價格也越不容易被打折。