央行鬆綁後房市回溫了嗎？稅收數據說話：北市獨強、蛋白續弱，關鍵看「趕上車潮」

M傳媒財經中心／報導

央行3月宣布微幅鬆綁第二戶房貸成數後，市場最關注的問題就是：房市真的回溫了嗎？財政部近日公布115年3月賦稅收入統計，房地三大稅收呈現「土增稅續跌、房地合一稅續弱、契稅逆勢增」的微妙格局，而六都之中台北市房地三稅全數正成長，成為最明確的「抗跌訊號」。住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，成屋市場接下來要看是否有新青安日落的「趕上車潮」，這將是決定後續稅收走勢的關鍵。

土增稅：3月年減12.7%，中南部跌幅最慘

先看代表土地交易熱度的土地增值稅。3月土增稅實徵61億元，年減12.7%，雖然月增五成，但主要是農曆春節季節性因素所致。累計1至3月土增稅實徵166億元，年減15.7%，其中以台中市、新北市、桃園市減少較多。

值得注意的是，台北市是六都中唯一土增稅正成長的直轄市，3月年增幅達27.2%，主要因大額案件增加。這代表蛋黃區的土地交易仍有支撐，但中南部過去幾年漲幅較大的區域，土地熱度已明顯降溫。

土地交易量還沒回來，尤其台中、桃園這些前幾年推案熱區，現在地主和建商都在觀望。

房地合一稅：3月年減8.7%，賣方賺價差空間縮水

房地合一稅直接反映賣方售屋獲利狀況。3月實徵40億元，年減8.7%，減少較多的是桃園市、台南市，增加較多的是新北市、新竹市。累計1至3月實徵94億元，年減6.9%，台中市與桃園市減少較多，雙北市則逆勢增加。

這組數據透露兩個訊號：第一，房市從「交易端」到「獲利端」全面降溫，賣方賺價差的空間正在縮小；第二，區域分化極度明顯——雙北仍有獲利了結動能，但桃園、台中、台南這些前幾年漲幅較大的區域，賣方已開始面臨「賺不到錢」的窘境。

契稅：3月年增11.7%，成屋過戶動能回升

契稅反映的是成屋交易與過戶動能。3月契稅實徵17億元，年增11.7%、月增達85%，呈現明顯的年月雙增。累計1至3月實徵40億元，年增7.5%，增加較多的是新北市、苗栗縣、台南市。

契稅逆勢成長，背後有兩個可能因素：一是新青安貸款即將於7月落日，部分首購族趕在政策結束前上車；二是央行微幅鬆綁第二戶房貸，讓部分換屋族重新進場。但陳炳辰提醒，目前預售市場並未傳出好消息，成屋市場能否延續這波動能，關鍵在於新青安落日前的「趕上車潮」是否足夠強勁。

區域分化加劇：台北市房地三稅全數正成長，蛋白區持續疲弱

把三項稅收放在一起看，區域分化的格局非常清晰。台北市是六都中唯一土增稅、契稅、房地合一稅三項全數正成長的直轄市，3月分別年增27.2%、57.8%、5.6%。台中市則是三項稅收全數衰退，土增稅3月年減幅度達47.2%，為六都最深。

陳炳辰分析，除非重大意外，核心區、蛋黃區的房市在價格上不易弱化，而這幾年漲幅過大的蛋白區、蛋殼區則風險與起伏性較大，若無強力利多刺激，後續數據不振的窘況難以逆轉。房市走向「強者恆強、弱者恆弱」的格局已相當明確。

M編觀點：別被契稅增幅騙了，房市全面回溫還差得遠

央行鬆綁信用管制後，市場確實出現一絲暖意，契稅年增11.7%、月增85%，成屋過戶動能回升。但M編要說：別高興得太早。

土增稅年減12.7%、房地合一稅年減8.7%，代表土地交易和售屋獲利都還在萎縮。契稅的成長，更多是「新青安落日趕上車」和「農曆年後季節性回補」的短期效應，不是市場全面回溫的訊號。

房市趨勢專家李同榮也指出，目前房市處於「央行鬆綁vs.建商讓利」的僵持階段，央行總裁楊金龍已明確表態「建商讓利，量就會出來」，言外之意是房價若未明顯鬆動，政策很難大幅鬆綁。而目前建商仍在撐價格，交易量未見明顯回溫，真正的轉折點可能要等到下半年。

對自住買方來說，蛋黃區價格僵固、不易撿便宜；蛋白區風險較大、需審慎評估地段與建商品質。與其追逐「趕上車潮」，不如趁市場低迷期多做功課，鎖定真正有保值性的物件。

契稅的暖意只是季節性回補，土增稅和房地合一稅的寒意才是真實體溫。房市全面回溫？等蛋黃區漲完、蛋白區跌夠再說。