好兄弟合資買房，出錢卻沒名？三招教你保住權益
【M傳媒房產中心】
最近收到不少讀者私訊，說好朋友一起合資買房，但為了申請像新青安這類優惠貸款，房子、貸款和文件全掛在其中一個人的名下。結果出錢的兄弟很焦慮：「阿明啊，我頭期款出錢了，房貸也分擔，權狀上卻沒有我的名字，萬一哪天他翻臉或偷偷賣了，我該怎麼辦？」
今天教大家三招，幫出錢卻沒掛名的朋友，保住自己的權益。
第一招：簽合約，把權利和責任白紙黑字寫清楚
這是最重要的一步，也應該在掏錢前完成！再好的友情，也比不上幾百萬、上千萬資產的法律保障。
合約裡最關鍵的幾件事：
錢怎麼出、怎麼分：頭期款、房貸、管理費、稅金，按出資比例記清楚。
房子到底是誰的：雖然權狀只掛A名字，但合約明寫：「實際為A、B、C共同持有，各自持分比例OOO。」法律上這叫「借名登記契約」。
重大決策怎麼做：未來要裝修、出租或賣房，投票規則、分錢方式事先定好。
有人想退出怎麼辦：份額怎麼算、誰買下或一起賣掉、價格如何計算，都事先約定清楚。
小提醒：所有款項一定用銀行轉帳，備註清楚，這些轉帳紀錄就是你最強的證據。
第二招：辦「預告登記」，給房子上一道鎖
簽好內部合約後，下一步就是對外的法律保障「預告登記」。
簡單說，它就像給房子上了「魔法鎖」：
不改變房子名義，但能防止掛名人（A）未經同意賣房或拿去抵押。
辦理時需要A本人到場同意，帶身份證、印鑑證明和你們一起去地政事務所。
注意：預告登記不會讓B/C變成正式所有權人，只是限制A隨意處分房子，屬於法律上的「防火牆」。
第三招：變更為「分別共有」，正式把名字寫進權狀
這是最終極、保障最完整的方法：
將房子從A單獨名下改成A、B、C分別共有，權狀上註明每人持份比例。
B/C法律上從「出資人／債權人」變成真正的所有權人，未來主張權利有底氣。
不過要注意稅務成本：
這個動作可能被視為贈與或買賣，需要繳契稅、土地增值稅，若是親友之間的贈與，還可能涉及贈與稅。
建議三方先討論清楚誰負擔多少費用，再決定是否要做。
阿明小結
補簽合約：如果當初沒簽，現在就補一份完整合資協議書。
先辦預告登記：在還沒決定是否分別共有前，先把房子「鎖住」，避免風險。
評估長遠規劃：算好稅金、費用，衡量長期持有是否值得。
找專業人士：地政士或律師能幫你把流程、契約、稅務規劃做好，比單靠友情安全多了。
友情固然重要，但清楚的規則和法律保障，才是你和兄弟長久合作、保護財產的最佳保鮮劑。
提醒大家：借名登記有風險，選擇最有適合您的方式，可以讓出錢的朋友有完整保障，不怕友情破裂，也能安全保住財產。
